Il 18 novembre, nello showroom di Bene in Strastnoy Boulevard 16, il gruppo di valutazione professionale RICS ha tenuto una tavola rotonda sul tema “UST n. 7 e pratica internazionale della valutazione immobiliare”. Il motivo principale per organizzare la discussione della comunità professionale è stata l'approvazione, il 25 settembre 2014, da parte dell'ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa dello standard di valutazione federale "Valutazione immobiliare" (UST n. 7).
Alla discussione hanno partecipato: Yuri Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Nikolay Volovich, professore, vicepresidente del CIAO Partnership, membro del Consiglio del Consiglio nazionale per le attività di valutazione, Galina Bulycheva MRICS, Ph. D., Presidente di il consiglio di esperti del partenariato CIAO, Olga Kochetova МRICS, direttore del dipartimento di valutazione della Russia e della CSI, Knight Frank.
I relatori hanno parlato del difficile processo di preparazione e accordo sullo Standard Federale, di come UST n. 7 integri gli attuali standard di valutazione in Russia e di come si relaziona agli standard internazionali di valutazione immobiliare. I relatori hanno anche toccato le questioni che gli sviluppatori non sono stati in grado di risolvere e hanno condiviso la loro esperienza nell'applicazione di standard professionali per la valutazione di RICS nelle condizioni della realtà russa.
Lo sviluppo degli standard è iniziato nel 2003, poi è stato sospeso e, alla fine del 2013 - inizio 2014, i lavori sono ripresi già nell'ambito dei gruppi di lavoro creati sotto il consiglio consultivo di esperti del Ministero dello sviluppo economico. Inizialmente, il lavoro sullo standard era complicato dalla mancanza di un unico concetto. La maggior parte degli specialisti comprende le carenze delle norme di base (UST 1-2-3), nonché la norma per la determinazione del valore catastale (UST 4), che a quel tempo non erano soggette a revisione, e volevano correggere e completare loro singole disposizioni all'interno di un unico documento.
Tra le questioni controverse riguardanti il discusso UST 7, gli esperti hanno notato una disposizione che prescrive effettivamente l'analisi obbligatoria del NEI (uso più efficace) nella valutazione degli immobili. Durante il processo di valutazione per stabilire il valore catastale, anche quando si contestano i risultati della valutazione catastale, l'analisi NEI potrebbe non essere eseguita e il tipo di utilizzo di un terreno edificato o strutture di costruzione di capitale dovrebbe essere considerato sulla base di uso effettivo. In questo caso il terreno edificato viene valutato come non edificato, destinato ad essere utilizzato in funzione della tipologia del suo effettivo utilizzo.
Il secondo punto su cui gli specialisti hanno richiamato l'attenzione è la clausola 30 dell'UST-7, che parla della necessità di portare il valore finale del valore, indicando il giudizio sui confini dell'intervallo in cui, a giudizio del perito, questo valore potrebbe essere. Tuttavia, ciò deve essere fatto se l'incarico per la valutazione non indica che il perito fornisce solo il valore del costo come un unico valore senza specificare l'intervallo.
Il significato stabilito dagli sviluppatori dello standard in questo paragrafo è sia di informare il cliente sulla possibile dimensione della fascia di mercato, degli errori associati al risultato finale, sia di proteggere gli interessi dei valutatori. Gli standard internazionali, in particolare i RICS Valuation Standards (Red Book), affermano che in caso di significative incertezze di valutazione, il valutatore deve caratterizzarli, identificare e determinare il loro impatto sui risultati.
I partecipanti alla tavola rotonda hanno concluso che l'idea contenuta nell'UST-7 è buona, ma per la sua attuazione pratica è necessario o perfezionare lo standard stesso o sviluppare raccomandazioni metodologiche appropriate che rivelino queste disposizioni. In generale, l'adozione dell'UST per la valutazione immobiliare, ovviamente, è un grande passo avanti in termini di regolamentazione normativa dell'attività di valutazione in Russia, la sua standardizzazione, ma vediamo che una serie di questioni, anche al livello più elementare, sono rimasti al di fuori del campo di applicazione della norma e, di conseguenza, non ci sono più di lavoro. Indubbiamente, i membri RICS sono coinvolti in questo lavoro e cercheranno di portare nella pratica nazionale l'esperienza internazionale più rilevante in termini di performance degli organi che regolano la valutazione.
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