Il 12 aprile presso il Radisson Royal Hotel si è tenuta la conferenza dedicata ai problemi di costruzione dei complessi residenziali di pochi piani. Pubblichiamo un video del discorso dell'architetto, capo dell'ufficio progetti dell'UNK Yuliy Borisov, nonché dei rappresentanti delle società di sviluppo: Natalia Shatalina di MIEL-Novostroek e Raisa Manashirova di SDI Group.
Yuliy Borisov ha presentato alla conferenza una proposta per introdurre il sistema "costruttore" - un insieme di diverse soluzioni tipiche per la pianificazione, le facciate e la disposizione generale. Le loro varie combinazioni saranno in grado di fornire opzioni quasi individuali per ogni appartamento, dimezzando i costi.
Yuliy Borisov su alloggi bassi
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“È un po 'strano sentire da un architetto COME realizzare un villaggio di pochi piani. Le richieste al nostro ufficio mostrano che i progetti di pochi piani stanno attualmente registrando una crescita esplosiva. Ciò è facilitato da diversi fattori contemporaneamente:
- si pone un ostacolo amministrativo piuttosto grave. C'è una certa moratoria non solo nella regione di Mosca, ma anche in altre città sulla costruzione di edifici a 12 piani in un'area condizionatamente rurale. Questo, di conseguenza, in modo amministrativo costringe gli sviluppatori a riformattare i loro progetti;
- a mio parere, il potenziale di comfort degli edifici di 12 piani è già al suo apice. Anche se realizziamo case a pannelli o monolitiche con finiture migliorate, piani rialzati, aggiungiamo asili, ecc., In linea di principio questo nuovo alloggio non differirà in alcun modo dalle case costruite 50 anni fa. Tutta l'esperienza mondiale suggerisce che il segmento delle costruzioni basse è comodo per un residente. Poiché, da un lato, questa è vicinanza alla terra, in secondo luogo, crea una certa comunità e, in terzo luogo, si tratta di alloggi che saranno liquidi più a lungo di quelli multipiano.
I dati di Metrium Group mostrano che la quota di edifici bassi sta guadagnando slancio. Nel 2011 la sua quota era del 10%, ora sta lentamente aumentando e si ipotizza che entro il 2018 ci vorrà il 50%. Da parte nostra, stiamo assistendo a un aumento delle richieste specifiche per la costruzione di pochi piani dalle regioni: Vladivostok, Voronezh, Urali, ecc.
Tornando alla domanda "Come realizzare un progetto di successo?" Ti do un consiglio molto semplice: hai bisogno di una ricetta di qualità, buoni ingredienti, attrezzature da cucina e uno chef stesso. Dico sempre ai miei colleghi, partner e clienti che c'è una coperta, che di solito viene tirata da 4 persone. Questa è un'amministrazione condizionale (alcuni dei nostri vincoli), un imprenditore (non stiamo parlando solo del costruttore, ma anche delle possibilità del complesso edilizio), questi sono i progettisti e il cliente stesso. Se uno dei lati tira con forza (altamente professionale), ci sarà una piega sulla coperta e il prodotto finirà per essere cattivo. Pertanto, se sei uno sviluppatore di qualità, ma a livello russo, è improbabile che Norman Foster ti aiuti. Ma, allo stesso tempo, l'istituto regionale di design rovinerà il progetto. Tutti dovrebbero essere dello stesso livello, mentalità e, cosa più importante, approcci e obiettivi. I limiti includono il budget e il periodo di tempo. Il costo degli architetti di alta classe che hanno esperienza, comprensione di come dovrebbe essere il prodotto è del 6-9% del budget totale, il costo di un designer medio è del 4-5%.
La sfida più grande nello sviluppo di un prodotto di qualità è il tempo. Per creare un prodotto unico e di alta qualità che soddisfi gli obiettivi, occorrono in media: concetto - 4 mesi, fase P e "lavorazione" - 8 mesi, la costruzione richiede 24 mesi. Questi sono i termini che consentono al nostro ufficio di presidenza e ai colleghi di realizzare un buon prodotto. Spesso gli sviluppatori chiedono di accelerare questo processo, che a volte porta ad un aumento del budget. Ed è importante esserne consapevoli. L'esperienza di limitare budget e termini porta al fatto che molti dei clienti sono pronti a consumare un prodotto che non è del tutto unico.
Un tempo, N. S. Krusciov decise che ogni famiglia degli appartamenti comuni doveva venire in un appartamento separato. Così, è apparso un programma per la costruzione di alloggi industriali. Ha permesso che il problema venisse risolto. Bene o male è la seconda domanda. Ma la possibilità di creare un prodotto di massa, che a quel tempo soddisfaceva le caratteristiche del comfort, è stata risolta.
Ora, se la situazione economica migliora, ci sarà una "esplosione" edilizia a Nuova Mosca. E a mio parere, semplicemente non ci sono abbastanza architetti per fornire allo sviluppo oggetti unici.
Ci sono 2 possibili vie d'uscita dalla situazione: o il costo aumenterà drasticamente o appariranno progetti di bassa qualità. Per evitare ciò, stiamo creando una sorta di "costruttore". I suoi elementi principali sono soluzioni di pianificazione, soluzioni di facciata e soluzioni di pianificazione urbana. Per noi stessi, abbiamo calcolato che se vengono creati 5 tipi in ciascuno di questo elemento, otterremo da 3 alla quinta potenza, e queste sono 243 opzioni. Capisci che questa è già una soluzione piuttosto unica.
Cosa fa, chiedi? Un tale sistema di progettazione consente di ottimizzare i costi fino al 50%, la cosa più importante è il tempo di progettazione fino al 60%. Se ricevi un pacchetto già pronto, con l'aiuto di autori o designer locali, adattare le basi e iniziare a costruire.
Cerchiamo tutti di evitare i rischi, nessuno vuole sperimentare. Se da qualche parte le soluzioni di facciata sono già state testate e ci sono recensioni, compreso il funzionamento, ciò consente di evitare rischi e reclami da parte degli acquirenti. Nessuno vuole fare un bel progetto e poi “tagliare” l'economia sulle garanzie.
"Constructor" consente nella fase iniziale di condurre uno studio delle preferenze del pubblico di destinazione e determinare il costo di costruzione."
Yuliy Borisov ha parlato in dettaglio del progetto UNK completato -
Complesso residenziale "Quartiere olandese" a Ivanteevka. Il progetto è stato sviluppato in condizioni di severe restrizioni urbanistiche. Gli architetti hanno utilizzato edifici in linea, mentre sono riusciti a realizzare sia "cortili senza auto" che un ambiente abbastanza confortevole per i residenti. Il quartiere ha utilizzato il formato 4+: case a quattro piani con soffitte. Sulle facciate, l'intonaco in lana minerale sintetica è combinato con la finitura in mattoni di clinker.
Raisa Manashirova, Direttore commerciale del Gruppo SDI, sviluppatore dell'Akkord. Smart-quarter”, ha formulato le caratteristiche principali di un progetto a pochi piani, che aiuterà lo sviluppatore a creare un prodotto richiesto dal mercato.
sintesi del discorso:
“Una delle condizioni principali per il successo del progetto è l'accessibilità ai trasporti, gli acquirenti di appartamenti in“edifici bassi”in costruzione fuori dalla tangenziale di Mosca, prima di tutto, prestano attenzione a questo criterio. Gli acquirenti hanno iniziato a prestare particolare attenzione al concetto architettonico delle aree residenziali. La percezione visiva è dove inizia la conoscenza delle persone con la loro futura casa.
Se prima il lancio dell'infrastruttura, di regola, era pianificato insieme alla messa in servizio della seconda e della terza fase, le condizioni attuali impongono un approccio diverso. Dopo aver ascoltato i desideri dei clienti, abbiamo rivisto il piano per la pianificazione dei territori al fine di fornire ai futuri residenti della prima tappa le infrastrutture necessarie dal momento dell'arrivo - l'asilo e il centro commerciale saranno già messi in funzione con le prime quattro case, e successivamente una scuola, un policlinico aprirà una ad una le porte del complesso, FOK con piscina e altre strutture importanti per il comfort.
Inoltre circa il 30% dei clienti che hanno già acquistato appartamenti in un complesso residenziale ha espresso la volontà di investire in spazi commerciali, sviluppando la propria attività a pochi passi dal proprio luogo di residenza.
Sistemi di allarme di sicurezza, controllo perimetrale del territorio e sistemi di casa intelligente, che con lo sviluppo delle tecnologie sono diventati disponibili nel segmento di massa, così come la presenza di ascensori in complessi bassi corrispondono alle idee degli acquirenti su un ambiente di vita confortevole, forma fiducia nel progetto e nella sua immagine positiva.
