Maria Melnikova, urbanista e ricercatrice presso il Centro di competenza di Berlino per le grandi aree residenziali, "Not Just Panels: German Experiences in Mass Housing Areas" è disponibile per il download sul suo sito web ufficiale masshousing.ru.
La presentazione e la discussione online del libro, organizzata dalla Higher School of Economics, avrà luogo il 16 dicembre 2020 alle ore 19:00. I dettagli sono qui.
Nella Germania dell'Est, la quota di alloggi privatizzati (3,5%) è molto bassa, perché solo i singoli inquilini volevano acquistare i loro appartamenti dopo la ristrutturazione al prezzo di 1000 € per 1 m² o più. (BENN, 2007, p. 29).
Le case dell'era della costruzione di massa furono costruite all'incirca nello stesso periodo. Pertanto, è necessario ripristinare contemporaneamente le condizioni tecniche di molti edifici. Questo è uno dei compiti più ambiziosi e difficili nell'organizzazione dell'ulteriore sviluppo di aree di sviluppo residenziale di massa.
La particolarità della Germania è che la maggior parte del fondo nelle aree panel appartiene a grandi proprietari (società immobiliari, cooperative). Ciò semplifica l'organizzazione del processo di rinnovo del fondo. Invece di una comunità di proprietari, un'entità agisce, di regola, finanziariamente stabile. Ma in Germania esiste un'altra pratica di ammodernamento degli edifici: la ricostruzione del patrimonio immobiliare nei quartieri storici, dove gli appartamenti in molti edifici sono di proprietà di privati. Per lavorare con tali territori, a livello legislativo, è stato creato uno schema per lavorare con i processi di ricostruzione: il territorio dei servizi igienici (Sanierungsgebiet tedesco) e l'agenzia di riabilitazione (Sanierungsträger tedesco). Questa esperienza potrebbe essere interessante per la Russia.
La conservazione e l'ammodernamento del patrimonio abitativo nazionale è uno dei compiti principali dello sviluppo dell'economia nazionale tedesca. Il patrimonio abitativo non è solo responsabilità dei proprietari, lo Stato gioca un ruolo importante. Crea le condizioni in cui i proprietari possono intraprendere azioni efficaci per migliorare le condizioni tecniche dei loro edifici.
La conservazione e l'ammodernamento del patrimonio abitativo è uno dei temi principali nello sviluppo dei concetti di sviluppo urbano. Per le autorità cittadine, questo compito è spesso più importante delle nuove costruzioni, perché gli indicatori della messa in servizio del patrimonio abitativo, di regola, non superano mai l'1% degli appartamenti esistenti in città.
KfW, la Federal Development Bank of Germany, svolge un ruolo importante nella modernizzazione energetica degli edifici. Dal 1990 la banca ha investito circa 68 miliardi di euro nel patrimonio immobiliare della Germania dell'Est. Ciò ha consentito ai proprietari (società edilizie, cooperative edilizie, associazioni di residenti) di ristrutturare oltre il 65% del patrimonio edilizio, costituito principalmente da case a pannelli.
Non siamo abbastanza ricchi per vivere in un patrimonio immobiliare di bassa qualità
Nella Germania unita, il patrimonio immobiliare del panel socialista era considerato "incompiuto". Innanzitutto perché mancava uno strato di isolamento sulla facciata. A causa del costante impatto delle precipitazioni sulle pareti esterne, le condizioni tecniche delle strutture portanti si sono deteriorate. Questa è diventata la logica per una riorganizzazione rapida e su larga scala.
Secondo il progetto BEEN, gli edifici a pannelli possono ridurre l'energia termica primaria del 40-50% (BEEN, 2007). Durante la ricostruzione del fondo pannelli a Berlino, è stato possibile raggiungere l'indicatore di 60 kWh di energia primaria per mq. m di superficie abitabile all'anno, che è più di due volte inferiore alla media di Berlino (148 kWh per mq all'anno).
La Germania divenne il leader nella scala del rinnovamento abitativo tra i paesi dell'Europa orientale, perché aveva il miglior rapporto tra il costo degli alloggi e dei servizi pubblici e il reddito della popolazione. Secondo IWO Housing Initiative for Eastern Europe, il tasso di ristrutturazione degli edifici residenziali in sviluppo in serie raggiunge oggi l'85% (IWO, 2018).
Ristrutturazione di edifici a Berlino
I quartieri alla periferia di Berlino furono i primi territori della Germania dell'Est a subire una ristrutturazione su larga scala. L'iniziativa è venuta dalle autorità cittadine: nel 1992, per ordine del Senato di Berlino, è stata sviluppata "l'Enciclopedia degli edifici a pannelli". Conteneva un elenco di possibili misure per l'ammodernamento di tutte le serie di edilizia abitativa industriale nella RDT con un calcolo del loro costo. Le raccomandazioni teoriche sono state testate nella pratica attraverso l'attuazione di diversi progetti pilota a Berlino. Sulla base di questo lavoro, i proprietari degli edifici e i rappresentanti delle banche potrebbero facilmente stimare i costi della modernizzazione.
Nel 1993, il Senato di Berlino ha lanciato un programma per sostenere la ristrutturazione e l'ammodernamento degli edifici. Secondo questo programma, i proprietari avrebbero dovuto avere il 15% dei propri fondi necessari per la riorganizzazione. Quindi potrebbero richiedere un prestito dalla KfW Bank. Anche il Senato di Berlino ha fornito ulteriore sostegno. La ristrutturazione di tutti gli edifici a pannelli a Berlino Est (270.000 appartamenti) dovrebbe essere completata entro 10 anni (Divigneau, 2010). L'investimento medio per un appartamento è stato di 20.000 € (BENN, 2007, p. 85).
La proprietà non era importante per ottenere il sostegno finanziario. Certo, da un punto di vista organizzativo, sarebbe più facile per le grandi società immobiliari e le cooperative attuare l'ammodernamento. Ma anche edifici in cui appartamenti appartenevano a proprietari privati potevano partecipare a questi programmi a parità di condizioni.
Le misure di ristrutturazione di massa in Germania non sono state eseguite per singoli edifici, ma all'interno del quartiere nel suo insieme. I grandi proprietari hanno calcolato la necessità di investimenti per ogni trimestre e hanno sviluppato piani di pianificazione per la riorganizzazione. Lo stato del patrimonio abitativo nel quartiere di Hellersdorf, a Berlino nel 1989 e dopo la prima ondata di modernizzazione a metà degli anni '90. Ciò ha consentito al governo di Berlino di pianificare le spese del bilancio regionale per il programma di sostegno (Divigneau, 2010).
Il rapporto costo-efficacia delle misure di ammodernamento e l'applicazione giudiziosa delle misure di efficienza energetica sono stati i criteri principali nello sviluppo del programma di bonifica di massa.
In molte zone, la ristrutturazione è stata eseguita senza reinsediamento dei residenti. Per questo motivo, sono sorti requisiti speciali per l'organizzazione della costruzione. Il requisito fondamentale è eseguire i lavori con il minor numero di reclami da parte dei residenti. Per questo, un consulente speciale ha lavorato presso il cantiere, che potrebbe rispondere a tutte le domande sui lavori di costruzione in tempo reale. Le società immobiliari hanno attirato più aziende contemporaneamente per eseguire i lavori. In tutti i contratti c'era una condizione: se una delle imprese non adempie ai propri obblighi, l'altra li adempie, assumendo una quantità di lavoro aggiuntiva. Quindi hanno garantito agli inquilini che tutto il lavoro sarebbe stato completato in tempo. Inoltre, la priorità era controllare la qualità del lavoro: i rappresentanti del proprietario hanno documentato quotidianamente tutto il lavoro nascosto.
L'ammodernamento degli impianti di riscaldamento, drenaggio e ventilazione ha comportato lavori aggiuntivi all'interno degli appartamenti, seguiti dalla riparazione di bagni e cucine. Anche questi lavori sono stati eseguiti senza reinsediamento. I lavori all'interno di un appartamento sono durati solo 5 giorni grazie all'utilizzo di strutture prefabbricate. I lavori su diversi piani sono stati sincronizzati da alzate, che hanno permesso ai residenti di utilizzare il bagno e la cucina dei loro vicini sulle scale.
Interventi di ristrutturazione su larga scala hanno consentito di adeguare il patrimonio abitativo alle moderne esigenze tecniche e di ridurre di oltre la metà il costo delle utenze. Attualmente, la ristrutturazione degli edifici non viene eseguita in tale volume. I proprietari lavorano sulla base di programmi di ammodernamento di 30 anni a lungo termine e l'effetto economico di ogni evento viene calcolato con attenzione.
Quali tipi di edifici sono più efficaci nell'adeguamento?
L'esperienza di riabilitazione tedesca mostra che da un punto di vista finanziario è più efficace ricostruire edifici a cinque piani, a condizione che non sia necessario costruire ascensori. Poiché gli ascensori sono necessari per le persone con mobilità ridotta, è possibile ottenere un ulteriore sostegno finanziario per la loro costruzione attraverso i fondi di programmi speciali. È molto più difficile ristrutturare edifici sopra i 10 piani perché è costoso e tecnicamente difficile. Tuttavia, la Germania ha esperienza nella modernizzazione energetica dei grattacieli. Spesso in tali progetti vengono eseguiti solo alcuni tipi di lavoro vantaggiosi per i residenti e convenienti.
La maggior parte degli edifici è stata modernizzata mantenendo la disposizione degli appartamenti esistenti e il numero di piani. I singoli progetti con modifiche nella planimetria degli appartamenti, lo smantellamento dei piani superiori sono stati eseguiti a spese dei proprietari oa spese del programma "City Reconstruction East". Ma questi erano casi isolati. I progetti pilota hanno dimostrato che è più facile demolire completamente un edificio e costruirne uno nuovo, più piccolo e in linea con gli standard moderni.
I progetti con solai della sovrastruttura sono più difficili del semplice ammodernamento, perché è necessario rafforzare le strutture e aggiornare l'infrastruttura ingegneristica dell'edificio. Sono implementati in aree in cui vi è un'elevata domanda di alloggi e le aree alla periferia delle città spesso non lo sono. Tuttavia, soluzioni con sovrastruttura e sezioni annesse possono essere interessanti quando è necessario dotare i piani superiori di un edificio con ascensore al minor costo. Innanzitutto, il vano dell'ascensore viene posato nella parte annessa dell'edificio. Quindi l'edificio stesso viene costruito e l'accesso agli appartamenti ai piani superiori è fornito attraverso corridoi tra la parte vecchia e quella nuova degli edifici.
Cosa sta succedendo oggi nel campo della modernizzazione delle abitazioni
All'inizio del 21 ° secolo, la Germania ha iniziato a sviluppare attivamente un'economia "verde". L'efficienza energetica nel settore residenziale è di grande importanza. Dal 2002 è in vigore a livello legislativo il “Regolamento sul Risparmio Energetico - EnEV”. Ai sensi del § 9 di questa disposizione, i proprietari hanno l'obbligo di attuare misure per l'ammodernamento degli impianti di riscaldamento durante la ricostruzione dell'edificio (riduzione del consumo di energia ad almeno 100 kWh di energia primaria per mq di superficie appartamento all'anno) (BENN, 2007).
Oltre al parametro "consumo di energia primaria", un ruolo importante nel "Regolamento sul risparmio energetico" è svolto dal "coefficiente di trasmissione della dispersione termica". Riflette la perdita di calore media attraverso l'intero involucro dell'edificio. La legge stabilisce i valori massimi consentiti per questi parametri. Tuttavia, KfW ha sviluppato diverse opzioni di supporto per stimolare tassi di efficienza energetica più elevati (per edifici con tassi di consumo inferiori a 100, 85, 70, 55 kWh di energia primaria per mq di superficie appartamento all'anno). Migliore è l'indicatore di efficienza energetica, maggiore è l'importo di un possibile sussidio per il rimborso del prestito (IWO, 2018).
Cosa succede in altri paesi?
L'obiettivo di migliorare l'efficienza energetica negli alloggi gioca un ruolo importante nella politica dell'Unione europea. 2005-2007 è stato realizzato il progetto interregionale “Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock” (BENN). Il suo obiettivo era sviluppare strategie e strumenti per l'adeguamento energetico degli edifici nei paesi della regione baltica (Lituania, Lettonia, Estonia e Polonia). Pertanto, in Estonia e Lituania la quota di proprietari privati è molto alta (96% e 97%). La privatizzazione degli alloggi dopo il crollo dell'Unione Sovietica era praticamente gratuita (il prezzo poteva essere pagato con certificati / buoni di privatizzazione). Tutto questo è molto simile alla situazione in Russia (BEEN, 2007).
Il progetto cercava una risposta alla domanda se fosse possibile in questi paesi ripetere l'esperienza della ristrutturazione di massa degli edifici, come è avvenuto nella Germania dell'Est. Gli esperti hanno analizzato la legislazione, confrontando la situazione dell'economia e dei servizi abitativi e comunali nei paesi baltici, in Polonia e in Germania. Hanno anche stimato i costi della riorganizzazione e calcolato le capacità finanziarie dei proprietari per pagarla. A causa dell'elevato costo dei prestiti e del basso reddito della popolazione nei paesi baltici a partire dal 2007 (anno di inizio del progetto BEEN), non è stato ancora possibile attuare programmi di riabilitazione su larga scala. Solo i ricchi proprietari potevano migliorare la loro casa. Ma dopo la privatizzazione gratuita, la composizione dei residenti della casa, di regola, era mista.
Come risultato del progetto, è stata raccomandata che la massiccia riorganizzazione possa essere finanziata con prestiti economici a lungo termine, forniti a scapito dei bassi tassi di interesse nelle banche statali. La percentuale può essere ulteriormente ridotta tramite sussidi di bilancio. L'appartamento garantisce il rimborso del prestito, altrimenti lo prenderà la banca. Tuttavia, è imperativo sviluppare strumenti per sostenere le famiglie a basso reddito. Una condizione importante è la necessità di effettuare una riorganizzazione globale. Le attività passo passo o le loro combinazioni spontanee non dovrebbero essere oggetto di supporto.
Un meccanismo di finanziamento alternativo è la "contrazione". In questo caso, l'investitore (ad esempio un'impresa di costruzioni) offre ai proprietari di abitazione di attuare l'intero pacchetto di misure di risparmio energetico previste a proprie spese. In questo caso, la comunità dei proprietari non deve preoccuparsi di trovare finanziamenti, fornendo una garanzia di rimborso del prestito. L'investitore richiede solo la sottoscrizione di un accordo in cui i proprietari dell'appartamento si impegnano a pagare un determinato importo ogni mese per il lavoro svolto (ad esempio, 15 euro per appartamento al mese per 20 anni).
Secondo Thomas Janicki, membro del consiglio di fondazione dell'iniziativa Housing in Eastern Europe a Berlino: meccanismi per la sua gestione successiva”. Il problema principale ora è che i proprietari di case che hanno la capacità di pagare per aggiornamenti energeticamente efficienti per le loro case dipendono dal consenso dei proprietari di case non garantiti che non sono in grado di pagare i costi di ristrutturazione anche se lo volessero (Yanitski, 2011).
Estonia
In Estonia, il 96% degli edifici è di proprietà privata. Circa il 60% dei residenti vive in condomini costruiti tra il 1961 e il 1990.
Il processo di modernizzazione degli edifici in Estonia è iniziato negli anni 2000. Le istituzioni finanziarie erano interessate all'emissione di prestiti e le associazioni di proprietari di case più attive e solvibili potevano ottenerli. L'agenzia finanziaria KredEx, fondata nel 2001, ha fornito garanzie alle associazioni di proprietari per l'ottenimento di prestiti da banche private (Leetmaa, 2018).
Nel 2009, il KredEx Revolving Fund è stato creato in collaborazione con il Fondo europeo di sviluppo regionale, un fondo per promuovere il retrofit di edifici ad alta efficienza energetica. Grazie alla creazione di questo fondo, in Estonia è apparso un sistema di sostegno più adeguato, basato su una combinazione di prestiti, garanzie sui prestiti e sovvenzioni. Qualsiasi casa in cui, dopo la ricostruzione, il consumo di energia è ridotto del 20-30% può richiedere un finanziamento. KredEx fornisce prestiti di 20 anni con un tasso di interesse medio del 4%. I proprietari devono fornire il 15% dei fondi (possono essere i propri fondi o prestiti da altre banche).
L'associazione proprietaria può anche richiedere una sovvenzione a KredEx nella misura dal 15 al 35% del costo dei lavori di ammodernamento, a seconda del raggiungimento di determinati standard di efficienza energetica e dell'uso di soluzioni tecnologiche speciali (ad esempio, un recupero di calore sistema). Nel periodo dal 2010 al 2014, 663 edifici (1,9 milioni di mq) sono stati ammodernati con il supporto di KredEx (Kurnitski, 2018). Dal 2015, i requisiti per la ventilazione degli edifici sono stati adeguati per ricevere sovvenzioni. Dal 2015 al 2019 sono stati finanziati progetti di ristrutturazione di altri 400 edifici.
Nelle case della serie successiva sono stati utilizzati pannelli a tre strati di alta qualità, che non richiedevano un isolamento aggiuntivo. Pertanto, gli interventi di ristrutturazione globale non hanno incluso una trasformazione visiva della facciata, in modo da non sprecare denaro per una soluzione puramente estetica.
Lituania
In Lituania, il 97% degli edifici è di proprietà privata.
Il programma per l'ammodernamento dei condomini in Lituania esiste dal 2005. Si tratta di finanziare la riqualificazione energetica dell'edificio tramite un mutuo a tasso agevolato (mutuo per 20 anni, fisso 3% per i primi 5 anni). I pagamenti per il rimborso del prestito sono quasi uguali alla riduzione delle bollette dopo la modernizzazione (principalmente per il riscaldamento). Pertanto, il programma cerca di garantire che i residenti non abbiano un onere finanziario aggiuntivo.
Il programma prevede anche una serie di sussidi di bilancio per coprire i costi di gestione del progetto, sviluppo della documentazione di progetto e controllo di qualità dei lavori di costruzione. Dal 2012 esiste un sistema di sovvenzioni per investimenti in edilizia (30% del costo per tutti, 100% per le famiglie a basso reddito). Può essere utilizzato dalle associazioni di proprietari che intendono realizzare una ristrutturazione importante dell'edificio.
Dal 2013 è apparso in programma un secondo modello, che prevede la partecipazione attiva dei Comuni. Il Comune nomina un amministratore del progetto e prepara anche un progetto di investimento per i proprietari di case. Dopo aver concordato il piano di ammodernamento dell'edificio da parte dei proprietari, l'amministratore prende i fondi presi in prestito, organizza le procedure di gara, è responsabile dell'attuazione di tutte le misure e della gestione finanziaria. L'80% dei progetti del programma sono gestiti da amministratori nominati dal comune (Smaidžiūnas, 2018). Se i proprietari a basso reddito non acconsentono alla modernizzazione, vengono privati dei sussidi per pagare le risorse dei servizi.
Le modifiche apportate hanno aumentato l'attrattiva del programma: alla fine del 2019, sono state ricostruite 2.176 strutture; altre 421 case sono in fase di ammodernamento.
Il programma è gestito dall'Agenzia per l'efficienza energetica residenziale (BETA). Le loro responsabilità includono l'approvazione dei progetti per l'ammodernamento degli edifici che partecipano al programma, nonché il monitoraggio del processo di attuazione in tutte le fasi. Dal 2015, BETA, con il supporto della Eastern European Housing Initiative (IWO), ha implementato il progetto “Energy Efficient Renovation of Urban Areas in Lithuania” volto a trovare un modello per la ristrutturazione globale di aree residenziali e quartieri. Stanno inoltre attuando un programma di formazione per i dipendenti comunali nell'area dell'ammodernamento energetico integrato delle aree residenziali.
Lettonia
In Lettonia, la quota dei proprietari privati è dell'85%. Circa il 95% degli edifici costruiti tra il 1941 e il 1992 richiedono un'ampia ristrutturazione a causa della bassa efficienza energetica e della mancanza di misure di manutenzione necessarie nei periodi precedenti (Jörling, 2018, p. 1).
Nel 2009, il governo lettone, insieme al Fondo europeo di sviluppo regionale, ha lanciato il programma per il miglioramento dell'isolamento termico degli edifici residenziali composti da più appartamenti.
Dal 2015 ALTUM opera in Lettonia, un'istituzione statale per lo sviluppo finanziario, creata con il supporto del Ministero dell'Economia e del Ministero delle Finanze. ALTUM sta implementando un programma per migliorare l'efficienza energetica degli edifici residenziali multi-appartamento. I proprietari forniscono ad ALTUM la documentazione tecnica per l'ammodernamento e ALTUM fornisce garanzie alle banche per l'emissione di un prestito a lungo termine (fino a 20 anni) a un'associazione di proprietari. Nel 2016, il Latvian Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF) è stato istituito per assistere le aziende che implementano ristrutturazioni efficienti dal punto di vista energetico sulla base di contratti di servizio energetico (Jörling, 2018).
Nel 2018 sono stati completati circa 740 progetti di ammodernamento degli edifici (totale in Lettonia - 53mila condomini) (Blumberga, 2018).
Aspetti fondamentali dall'esperienza dei paesi baltici
I risultati dei paesi baltici hanno mostrato che la modernizzazione del fondo, dove tutti gli appartamenti sono di proprietà privata, è possibile. Tuttavia, ciò richiede condizioni in cui i proprietari possano agire nel modo più efficace. Un sistema di lavoro a sostegno dell'ammodernamento degli edifici non può essere formato in breve tempo. Il modo in cui le associazioni dei proprietari stanno rispondendo al programma deve essere monitorato e i meccanismi di finanziamento devono essere migliorati. Questo è precisamente il processo che ha avuto luogo nei paesi baltici negli ultimi due decenni.
L'esperienza di questi paesi mostra che il programma di modernizzazione energetica è vantaggioso per lo stato in termini economici, con la comparsa di nuove società, i posti di lavoro e il pagamento delle tasse per l'aumento del bilancio.
Uno dei problemi rilevati nei rapporti di ricerca sulle prospettive di riabilitazione nei paesi baltici è il numero limitato di edifici residenziali e una popolazione inferiore rispetto alla Germania orientale. Ciò impedisce la possibilità di formare istituzioni finanziarie stabili e indipendenti e di raggiungere alti tassi di modernizzazione. In Germania, inizialmente, una quantità significativa di fondi potrebbe essere investita nel programma di ammodernamento, perché c'erano molti che volevano realizzare progetti. I progetti successivi sono stati finanziati con fondi ricevuti come rimborso del prestito (Jörling, 2018). A questo proposito, la Russia è più promettente per una riorganizzazione di massa.
Per i paesi dell'UE, l'incentivo a modernizzare gli edifici è migliorare l'efficienza energetica dell'economia, ridurre la dipendenza dalle esportazioni di energia e gli effetti ambientali. In Russia, queste questioni non sono all'ordine del giorno. Ma la qualità degli edifici residenziali del periodo sovietico si sta deteriorando continuamente. Secondo i sondaggi sul patrimonio abitativo della città di Ufa, il periodo di funzionamento senza problemi per il 60-70% degli edifici a pannelli è di soli 15 anni (Samofeev, 2018). Successivamente, potrebbe esserci il rischio di crollo di una parte dei pannelli di parete, che sono le strutture portanti degli edifici. Per preservarli, è necessario attuare misure di riorganizzazione globale. L'isolamento termico delle facciate interromperà il processo di congelamento e scongelamento annuale delle strutture murarie, a causa del quale le loro condizioni peggiorano. In Russia oggi, è necessario un programma su larga scala di ristrutturazione di edifici multi-appartamento con strumenti di lavoro di sostegno finanziario.
La necessità di un manager professionista per organizzare la riorganizzazione
Gli esperti di IWO sottolineano che le comunità di proprietà privata nei paesi post-socialisti sono spesso incapaci quando si tratta di riqualificazione energetica degli edifici. La riorganizzazione è un processo complesso con molti rischi per i proprietari. Le prime fasi richiedono già costi finanziari. Ma allo stesso tempo non è ancora chiaro se sarà possibile ottenere un risultato. Un errore in una qualsiasi delle fasi (ideazione, progettazione, lavori di costruzione) può portare al fatto che gli obiettivi della riabilitazione non saranno raggiunti.
Ecco perché la questione della ristrutturazione edilizia non è solo una questione di finanziamento. La comunità dei proprietari ha bisogno di supporto organizzativo.
L'organizzazione della ristrutturazione dell'edificio comprende le seguenti fasi (Smaidžiūnas, 2018):
• predisposizione del concept di ristrutturazione edilizia;
• organizzare un'assemblea generale dei proprietari e prendere una decisione sulla riorganizzazione;
• indire una gara per lo sviluppo della documentazione di progetto;
• supporto al processo di preparazione della documentazione di progetto;
• indire una gara per lavori edili;
• finanziamento del lavoro (ottenimento di un prestito, richiesta di borse di studio);
• controllo e accettazione dei lavori di costruzione.
Ad esempio, come descritto sopra, il numero di case partecipanti al programma è aumentato in Lituania dopo che hanno iniziato a nominare un manager esterno (Smaidžiūnas, 2018). Un altro meccanismo importante era la capacità di coprire i costi di amministrazione del progetto tramite sovvenzioni.
Agenzie di ristrutturazione di aree residenziali in Germania
Il processo di ristrutturazione diventa più complicato quando si tratta non solo di un singolo edificio, ma di più blocchi o del territorio di una zona residenziale nel suo complesso. In questo caso, è necessario sincronizzare gli interessi di un gran numero di partecipanti, nonché impostare molti processi paralleli.
In Germania, esiste uno strumento di "riorganizzazione del territorio" per risolvere questi problemi. Le sue regole sono sancite dal codice edilizio. La decisione sull'assegnazione di questo status al territorio è presa dall'amministrazione comunale. La città assume quindi una società indipendente - l '"agenzia di riorganizzazione". I suoi compiti includono il coordinamento dei piani per l'ammodernamento di edifici e terreni. È più facile per i proprietari che partecipano al processo di modernizzazione sulla base del piano sviluppato concordare il progetto e ricevere prestiti e sussidi preferenziali.
Le agenzie di ristrutturazione non devono essere associate a società di costruzioni che operano sul sito. Questa è una condizione importante sancita dalla legislazione. Garantisce che durante la realizzazione del progetto gli interessi dei residenti prevalgano sugli interessi dei costruttori.
La "Sanitation Agency" (tedesco: Sanierungsträger) svolge le seguenti funzioni:
• sviluppa un piano generale di trasformazione per la “zona igienica” (tedesco: Sanierungsgebiete);
• organizza discussioni pubbliche e concorda il piano con tutte le parti interessate;
• coordina gli investimenti privati e pubblici;
• è responsabile della realizzazione delle attività finanziate dal bilancio;
• coinvolge i proprietari nella realizzazione del progetto;
• Aiuta le comunità di proprietari a organizzare le modifiche alla costruzione secondo necessità (a un costo aggiuntivo).
L'introduzione di nuove tipologie di immobili con il rinnovo tecnico del fondo
La prevalenza della proprietà privata nei condomini è una sfida per mantenere le condizioni tecniche del patrimonio abitativo a lungo termine. Le comunità di proprietà che hanno avuto successo in una determinata fase, tra 10 anni, quando saranno necessari i passaggi successivi, potrebbero non essere altrettanto efficaci. L'eterogeneità sociale sta diventando un altro ostacolo all'azione comune. Il problema è che "i proprietari che sono disposti e in grado di pagare per l'ammodernamento delle loro case dipendono legalmente dal consenso dei proprietari a basso reddito" (BENN, 2007). Ciò influisce negativamente sullo sviluppo economico del paese nel suo complesso.
Pertanto, è necessario pensare a come introdurre forme alternative di proprietà nelle aree di sviluppo abitativo di massa: cooperative e società immobiliari, che possono operare in modo più efficiente a lungo termine.
In Germania negli anni '90. l'incentivo per la creazione di nuove cooperative edilizie in aree di sviluppo edilizio di massa era che potevano contare su finanziamenti aggiuntivi per ammodernare il fondo. Uno scenario simile può essere realizzato in Russia.
Il passaggio di parte del patrimonio immobiliare nella proprietà di società immobiliari può avvenire in un momento in cui le condizioni tecniche degli edifici sul territorio raggiungono il valore minimo consentito ei proprietari non sono disposti a fare nulla per preservarlo. Quindi, nel processo di rinnovo del fondo, il tipo di proprietà potrebbe cambiare: alcuni proprietari potrebbero diventare inquilini e il ripristino delle condizioni tecniche avverrà a spese della società immobiliare.
Naturalmente, questi sono solo scenari ipotetici. Ma devono essere presi in considerazione. L'applicazione di questi meccanismi richiede un'attenta analisi, adattamento delle condizioni legali. Inoltre, sarà necessario un adeguamento della politica abitativa del paese nel suo complesso. Se parliamo della Russia, prima di tutto, la privatizzazione gratuita dovrebbe essere fermata e dovrebbe essere prestata maggiore attenzione alla conservazione del patrimonio abitativo esistente.
