Pubblichiamo un articolo degli autori del progetto "VIVA-Lefortovo", studenti del programma NLTR, che, trascinati dall'argomento, si sono uniti dopo gli studi nel gruppo "Team 123" e hanno proseguito il loro lavoro. L'essenza del progetto è una proposta per lo sviluppo integrato di una parte del distretto di Lefortovo, che oggi è sovraccarico di zone industriali inattive ed è caratterizzato da una bassa qualità dell'ambiente urbano. In questo articolo, i membri del gruppo discutono la possibilità di creare un viale pedonale tra Hammer e Sickle, che Don-Stroy intende trasformare nel complesso residenziale Symbol, il centro uffici CROC e l'argine Yauza entro il 2025-2026. Un tale viale consentirebbe di camminare dall'autostrada Entuziastov attraverso l'ex falce e martello fino allo stabilimento Kristall ricostruito, la tenuta Yauz di Stroganovs, e più avanti lungo il ponte doganale dall'altra parte del fiume fino a via Nizhnyaya Syromyatnicheskaya e Artplay. Nel frattempo, Don-Stroy ha presentato alle udienze pubbliche tenutesi nell'aprile 2015 un progetto adattato che differisce da quello vincitore, dove non c'è asse pedonale nel sito della linea ferroviaria e il viale interno termina all'interno del complesso residenziale Symbol, senza uscire la città.
Come promemoria, il primo posto nella classifica della giuria per il concetto di ricostruzione di Hammer and Sickle è stato preso dal progetto MVRDV, ma poi, per decisione dello sviluppatore, il progetto di design LDA è stato dichiarato vincitore.
Di seguito un articolo degli autori del progetto di ricerca. ***
Nell'ambito del programma educativo "New Leaders of Territorial Development", NLTR (il programma è organizzato da MARSH e RANEPA), abbiamo studiato l'area urbana, parte del distretto di Lefortovo. I laureati più non indifferenti alle sorti della regione si sono organizzati nel gruppo Team 123, che continua a lavorare al progetto VIVA-Lefortovo. Abbiamo individuato diversi siti, la cui trasformazione potrebbe dare un contributo significativo allo sviluppo delle infrastrutture del quartiere e aumentare il comfort di vita per i residenti esistenti e futuri, alcune di queste proposte hanno benefici tangibili per la città.
Usando il nostro lavoro come esempio, vorremmo mostrare una serie di questioni urbane, per prestare attenzione a questioni che spesso non vengono viste quando si sviluppano progetti in territori simili:
- Perché la connettività dei territori a livello locale esce dal campo visivo del progettista?
- Come possono le ex zone industriali inserirsi organicamente nel contesto urbano esistente?
- Perché la qualità complessiva dell'ambiente urbano è di basso livello?
- come economia della città, incl. l'importo della base imponibile è interconnesso con il contesto urbano?
Nel nostro articolo non ci immergeremo negli aspetti teorici del problema, ma proveremo a mostrare con un esempio specifico quali meccanismi e quali logiche di sviluppo i partecipanti plasmano la nostra città non sempre nel migliore dei modi.
Considereremo una sezione della città tra il fiume Yauza, l'autostrada Entuziastov e la via Krasnokazarmennaya. È questa sezione che designiamo come territorio VIVA-Lefortovo, per questa sezione proponiamo le principali trasformazioni.
Questo sito si distingue per il fatto che è sovraccarico di ex zone industriali che non funzionano più come produzione, la qualità dell'ambiente e dei dintorni è di basso livello, ci sono molti siti abbandonati vuoti. Allo stesso tempo, il territorio ha una risorsa significativa per uno sviluppo qualitativamente nuovo: la presenza di siti storici significativi in buone condizioni, la vicinanza del fiume e una vasta gamma di aree verdi, la vicinanza al centro e ai nodi di trasporto. L'interesse delle aziende e degli sviluppatori per lo sviluppo del sito è degno di nota: quattro grandi attori hanno espresso il loro interesse per gli oggetti sul sito.
Si possono già osservare echi di cambiamenti futuri: lo stabilimento di Kristall si sta trasformando in un cluster artistico, il territorio dello stabilimento di Hammer and Sickle si prepara a sviluppo residenziale, Morton Group of Companies ha iniziato a vendere appartamenti in un complesso residenziale sul sito di l'ex stabilimento di Almaz-Antey.
Vediamo più da vicino il progetto del quartiere residenziale di Symbol, proposto per la realizzazione da Don-Stroy sul territorio dell'ex stabilimento Serp e Molot, in quanto dominante e influenzante a lungo termine in modo significativo lo sviluppo del territorio. Le discussioni su questo progetto sono iniziate nel 2012 e, di conseguenza, la città ha offerto al promotore di indire un concorso internazionale per lo sviluppo di un concetto di pianificazione architettonica e urbana per lo sviluppo del territorio dell'impianto. Obiettivo del concorso è “la selezione di concetti architettonici e urbanistici per la creazione di un'unità urbana multifunzionale con un'infrastruttura sviluppata, integrata nel tessuto urbano e rispondente alle esigenze di sviluppo sostenibile dell'ambiente”.
In base ai risultati del concorso, sono stati presentati cinque progetti, i cui schemi sono riportati di seguito. Quattro di questi progetti mantengono un percorso pedonale lungo gli ex binari della ferrovia. Questa è una soluzione ovvia perché fornisce la comunicazione tra i microdistretti, dà accesso diretto al fiume Yauza per i futuri residenti, nonché accesso diretto ai siti culturali della zona: la tenuta di Stroganov, il cluster di arte di cristallo, il complesso idroelettrico Syromyatnichesky con un parco adiacente, il Territorio di Artplay.
In ciascuno dei progetti, i binari ferroviari vengono salvati come asse pedonale.
Sul progetto proposto per l'approvazione, si decide di rimuovere questo collegamento sul territorio dell'edificio e di costruire quartieri residenziali al posto dei binari. Tale soluzione esclude la possibilità di utilizzare i prerequisiti esistenti per lo sviluppo dell'area, e piuttosto opera per isolarsi dal contesto urbano prevalente.
Si può presumere che tale decisione da parte dello sviluppatore sia dovuta al fatto che l'ambiente circostante
il territorio non corrisponde al livello desiderato di sviluppo futuro - business class. Qualsiasi sviluppatore è principalmente interessato a realizzare un profitto e non è affatto obbligato a nobilitare il vasto territorio adiacente al suo sito.
La proposta del Team 123 è quella di preservare il tracciato esistente, creare un unico collegamento pedonale, "Tiny Boulevard", che avverrà sul sito dell'ex
binari ferroviari. Il nuovo viale unirà contemporaneamente diversi blocchi del distretto e fornirà un accesso diretto all'argine. ***
Tuttavia, la città trarrebbe vantaggio proprio da quei progetti che si inseriscono organicamente nel contesto urbano. Se viene attuato un progetto che esclude tali legami, Mosca rischia di ottenere trimestri ancora più frammentati, un significativo indebolimento dei legami sinergici. In questo progetto l'accesso pedonale ai centri di attrazione dell'area (terrapieno, Kristallu, Artplay, ecc.) È difficile. Lo schema di sviluppo scelto stimola il traffico automobilistico, esacerbando le tensioni del traffico all'interno dell'area.
Separatamente, vorremmo discutere la componente economica di tali decisioni per la città. Utilizzando l'esempio di questo territorio, abbiamo deciso di considerare le opzioni per lo sviluppo dell'economia del distretto quando si implementano due scenari: mantenendo la situazione esistente e quando si organizza un nuovo viale pedonale al posto dei binari ferroviari.
Abbiamo analizzato il tratto di strada dalla strada. Pozzo Zolotorozhsky all'impianto Kristall. Questo sito è ora abbandonato, utilizzato principalmente da residenti marginali, poiché difficilmente si nota per le pattuglie. Allo stesso tempo, i pedoni sono costretti a utilizzare questa sezione della linea ferroviaria come incrocio tra le strade Volochaevskaya e Zolotorozhsky Val. Ci sono pochissimi collegamenti tra le strade principali del quartiere e le persone usano anche un sentiero così inadatto al momento. I tratti lungo i binari sembrano abbandonati e sottoutilizzati. L'eccezione è il territorio dell'azienda CROC, che è adiacente ai binari, ma l'azienda si è recintata il più possibile dai binari con un'alta recinzione con filo spinato.
Se analizziamo la base imponibile raccolta dalle aree adiacenti, ammonta a circa 50-70 milioni di rubli. all'anno (il calcolo era basato sulla tassa fondiaria e sulla tassa sulla proprietà). La stragrande parte di questo importo ricade sul centro uffici della società CROC. Il resto dei territori adiacenti praticamente non porta soldi alla città, perché sono, per designazione, una zona industriale, ad es. il loro valore catastale è 4,5 volte inferiore al valore dei terreni con finalità, ad esempio, di scambio.
Inoltre, gli edifici nei territori adiacenti non sono inclusi nell'elenco degli oggetti per i quali viene calcolata l'imposta sugli immobili. Da questa analisi, concludiamo: se una città può stimolare abilmente il trasferimento di terreni a funzioni socialmente significative, specialmente in territori soggetti a tali cambiamenti, essa
può aumentare in modo significativo il reddito di queste terre.
L'area lungo i binari ferroviari ha un alto potenziale per tale
ricostruzione. Allo stesso tempo, il potenziale aumenterà in modo significativo se
collegamento diretto con la futura zona residenziale. In questo caso, la prevista riscossione delle tasse dalle aree adiacenti potrebbe crescere fino a 160-200 milioni di rubli, 3-4 volte superiore alla situazione attuale.
Così, oltre all'effetto economico diretto, la città si sbarazzerebbe di uno dei luoghi antiestetici del quartiere, trasformandolo in un centro di attrazione, un viale pedonale, un collegamento con il fiume, un argine verde, l'accesso al Centri d'arte Crystal e Artplay. Suggeriamo di chiamare il nuovo boulevard "Tiny Boulevard", ricordando con questo nome che l'ufficio KROK e il panificio sono adiacenti ai binari della ferrovia.
Il committente, se questa proposta venisse attuata, riceverebbe anche notevoli vantaggi: il nuovo viale lavora per livellare l'ambiente, rendendolo più attraente e più sicuro per i futuri residenti. Un viale ben tenuto, che dà accesso al fiume e agli oggetti dell'attività creativa, è una dimostrazione più significativa del benessere dell'area circostante rispetto ai collage di foto negli opuscoli pubblicitari. Inoltre, siamo fiduciosi che tali decisioni incidano sul costo degli appartamenti stessi nei complessi residenziali in costruzione.
Nell'ambito del nostro progetto, al fine di promuovere le soluzioni proposte, contattiamo attivamente le autorità e gli utenti del territorio degli appezzamenti per i quali proponiamo modifiche. L'implementazione di tali soluzioni è impossibile senza stabilire l'interazione tra i partecipanti specificati. Secondo la nostra ipotesi, molti punti deboli della città potrebbero essere risolti attraverso l'attuazione di progetti incentrati sulle risorse e le potenzialità della città, il contesto urbano già consolidato e la formazione di legami sinergici.
Utilizzando l'esempio del progetto VIVA-Lefortovo, vorremmo proporre e attuare un nuovo approccio alla risoluzione dei problemi urbani, con un focus sulla massimizzazione delle potenzialità di un territorio formato naturalmente, con un focus fondamentale sulla connessione dei territori. ***
Analoghi di successo nel mondo per la trasformazione dei binari ferroviari:
High Line Park, New York
L'ex linea ferroviaria è stata trasformata in un parco, che è diventato un nuovo punto
attrazione della città. Grazie a questa trasformazione, si è scoperto per far rivivere i depressivi
il territorio della città da cui è stata ritirata la produzione industriale. Smog della città
attirare investitori, imprese, nuovi residenti nelle aree circostanti.
L'afflusso stimato di investimenti aggiuntivi nell'area è stato stimato in $ 4 miliardi, l'effettivo aumento della riscossione delle tasse sulla proprietà all'anno è aumentato di $ 100 milioni, che ha già recuperato i costi di creazione del parco. Altro>
Good's Line, Sydney
Un progetto per trasformare un'area dismessa e dei binari ferroviari in un percorso pedonale. Il percorso è diventato un punto di attrazione per cittadini, turisti, studenti delle vicine università. La realizzazione del progetto è diventata possibile dopo la creazione di partnership tra i sei proprietari del terreno adiacente, le autorità e le organizzazioni pubbliche. L'impianto è stato commissionato meno di un anno fa, ma ha già stimolato lo sviluppo del business nei territori adiacenti, e ha anche influenzato in modo significativo la domanda e il costo delle abitazioni nei dintorni. Dettagli 1 e 2.
Il team 123 ha lavorato sull'articolo:
Marina Reingold - Project Manager.
Esperienza nel campo dello sviluppo del business, sviluppo di reti di partner, lancio di nuove aree di business.
Anna Kasatkina è un'analista di progetto.
Esperienza in consulenza immobiliare, valutazione aziendale.
Ulyana Pyankova è una sociologa del progetto.
Esperienza nel campo della ricerca sociologica, conduzione di campagne elettorali.
Oleg Raspopov è l'architetto del progetto.
Esperienza in architettura e design. Curatore del concorso per lo sviluppo del concept del parco "Patriot", curatore della scuola "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualizzazione:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, pubblicazioni per sviluppatori.
