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Introduzione: la "questione abitativa" continua a viziarci?
La risposta affermativa non sembra così ovvia oggi come nel recente passato. Il tema degli alloggi a prezzi accessibili sembra essere stato escluso dalla lista delle priorità indiscusse, per diversi motivi. Le autorità locali, responsabili della condizione degli alloggi, rendendosi conto che si tratta di lavoro a lungo termine, senza sentire molta pressione dall'alto, perdono interesse per l'argomento. Inoltre, nell'arco di mezzo secolo, gli indicatori di sicurezza media nel Paese sono gradualmente passati dai rischiosi 4-6 m² pro capite a 22-23 m². La costruzione e la costruzione di imprese, lo sviluppo, il settore immobiliare, l'attuale stato di deficit e un mercato controllato sono abbastanza soddisfacenti. La società, più di chiunque altro interessata all'accessibilità economica degli alloggi, reagisce in modo diverso. La parte meno protetta e allo stesso tempo la più passiva e bisognosa di lui quasi si rassegnava all'inevitabile. Un pubblico più attivo cerca da solo una via d'uscita, lungi dal fare sempre affidamento sui mutui e spesso approfittando di alcune indulgenze degli ultimi anni, incl. la possibilità di registrarsi e vivere tutto l'anno in cottage estivi e orti, con l'ammissibilità di vari, incl. tipi di locazione semi-legali, ecc.
La condizione degli alloggi è preservata o sta cambiando per inerzia, rimanendo, anche se non particolarmente gioiosa, ma abbastanza tollerabile sfondo di eventi più emozionanti. La condizione acuta si è trasformata in una condizione cronica, che però non esclude la necessità di cure, ma di natura nettamente diversa rispetto agli anni '50 o '70.
L'abitazione a prezzi accessibili è strettamente correlata a quella che viene chiamata "qualità della vita", "stile di vita" ed è un argomento potente nella continua rivalità tra città e paesi. E anche se decidiamo fermamente di rifiutarci di partecipare a concorsi internazionali e di “vivere a modo nostro”, la vita di 30 m² è migliore e più promettente di 15 m².
La Russia non è certo l'ultimo paese dell'emisfero settentrionale a rendere gli alloggi a prezzi accessibili. Il primo stato socialista del mondo ha perso questa competizione tra l'Europa semi-socialista e l'America capitalista, lasciando un'eredità difficile al suo successore. E, sebbene oggi stiamo risolvendo i nostri problemi in una nuova società per noi in paesi in via di sviluppo come Cina e Brasile, sarebbe un errore dimenticare la nostra esperienza, positiva e negativa, e non approfittare di quella di qualcun altro - l'esperienza del post -Europa della guerra con i suoi attuali 40 m² per persona e l'esperienza degli Stati Uniti con 70 m² per doccia.
Tuttavia, non ci sono così tanti modi e mezzi efficaci e realistici per risolvere il problema degli alloggi, e rivolgersi solo all'esperienza non garantisce il successo nelle condizioni specifiche della Russia moderna. Pertanto, le idee accurate e inaspettate non sono meno richieste dell'esperienza.
io… Esperienza della Russia - XX secolo
La questione abitativa, che preoccupa l'Europa dalla metà del XIX secolo, divenne rilevante per la Russia dopo la guerra civile e acquisì particolare urgenza nel processo di collettivizzazione e industrializzazione, esodo di massa dai villaggi e rapida crescita delle grandi città. I tre successivi tentativi di risolverlo sono contrassegnati da una caratteristica comune: il ruolo esclusivo dello Stato, paradossalmente combinato con l'incompletezza di ciascuno dei tentativi e la fondamentale mancanza di continuità tra di loro.
Il primo tentativo, avvenuto negli anni '20 e '30, è stato condotto sotto lo slogan di un "nuovo modo di vivere" ed è stato accompagnato dall'abolizione della proprietà privata dei terreni e degli immobili urbani. Rivelazione del "surplus" di superficie, "compattazione", ridistribuzione, insediamento stanza per stanza si combinavano con un sistema quasi incontrastato di assunzioni sociali e completa insicurezza degli inquilini. I proprietari sia degli alloggi costruiti prima della rivoluzione che degli alloggi di nuova costruzione erano le autorità cittadine, meno spesso i dipartimenti (di regola, il "potere"), le imprese e i sindacati. Il volume totale di realizzazioni in più di due decenni post-rivoluzionari non ha cambiato radicalmente l'aspetto delle città russe. Il risultato di questo periodo fu la realtà degli appartamenti e delle baracche comunali ("c'è un solo bagno per trentotto stanze") e grandi innovazioni e scoperte architettoniche. Una delle scoperte che ha dato origine a un tipo quasi nuovo di alloggio - la "cella minima", geneticamente correlata al vano e alle cabine - lo spazio vitale dell'individuo. La massa compressa di tali celle, infilate in corridoi e gallerie, è la componente principale delle case comuni, la più famosa delle quali è la città-casa di Ivan Nikolaev. Un'altra innovazione sono le sezioni compatte e gli appartamenti - spazi per la vita familiare, che erano una sorta di concessione al passato borghese e si basavano sull'esperienza tedesca contemporanea. Questi appartamenti ("sezioni") hanno avuto una vita difficile, ma lunga, sotto il nome di un edificio a più sezioni, che è diventato il principale successo architettonico della seconda metà del XX secolo.
Le macchie residenziali relativamente modeste della "cintura rossa" di Mosca, le zone residenziali più solide di Novokuznetsk e Magnitogorsk, gli insediamenti di lavoro dei giganti dell'industria sociale, assemblati da edifici identici, in piedi liberamente, in file, catene, gruppi, somigliava molto a tutto ciò con l'aiuto del quale l'Europa tra le due guerre decise la sua questione abitativa.
I segni del "nuovo mondo", del "nuovo modo di vivere" e del "nuovo uomo" furono notevolmente combinati con tracce meno vivide, ma molto più ampie, delle attività dei cittadini stessi, che divennero più attivi nel breve periodo di la NEP, come le cooperative abitative di avvocati, medici e altri "compagni di viaggio", e nuovi insediamenti suburbani. Allo stesso tempo, i leader pratici dei soviet locali ricorrono a un uso estensivo delle risorse nascoste della città borghese, adattando capannoni, scantinati e seminterrati per le abitazioni, eseguendo un massiccio add-on fino a cinque piani di 2- e Edifici a 3 piani nel centro di Mosca (la maggior parte dei quali ha acquisito »ascensori di grande necessità solo dopo quattro decenni).
La dura pratica di risolvere il problema degli alloggi - cucine comuni, sale da pranzo, bagni e camere da letto - entro la metà degli anni '30 ha perso la sua attrattiva agli occhi della nuova élite. Allora Karo Halabyan vide il suo compito e il compito dei suoi colleghi di "mostrare al mondo la ricchezza del proletariato". Questa ricchezza, comprese le abitazioni, appartiene ancora allo stato e alle strutture controllate, e le stanze e gli appartamenti sono distribuiti gratuitamente e assegnati agli inquilini alle stesse condizioni di prima: diritti di lavoro sociale, spesso con pagamenti simbolici per le utenze.
Il tema del "nuovo modo di vivere", e con esso - le idee di nuove aree residenziali e città, città giardino, è completamente sostituito dal tema della "ricostruzione", ad es. trasformazione del materiale esistente, prima di tutto - "vecchia Mosca". Il problema abitativo non è più da temere, poiché la dimensione della popolazione, il numero di fortunati che possono contare di vivere nella capitale o in una grande città, è ora determinato dal numero di case, appartamenti, stanze e metri quadrati costruiti, e non viceversa. L'istituzione della registrazione e la limitazione dei diritti civili consentono di regolamentare rigorosamente il numero di richiedenti un alloggio. D'ora in poi, non ci possono essere problemi nel paese. Un appartamento privato, soprattutto una residenza estiva, è diventato un oggetto di lusso e un mezzo di incoraggiamento.
Il piano generale di Mosca del 1935, che assorbiva tutti gli attributi caratteristici di una città neoclassica - una città di complessi - con autostrade, piazze, argini e metropolitana, divenne il manifesto dell'epoca. Il materiale da cui è assemblato questo lusso è il quartiere multifunzionale "allargato" ma comunque versatile con un perimetro ben definito, con case con facciate anteriore e posteriore, e un'ampia corte comune.
La liquidazione delle proprietà terriere private iniziata dopo la rivoluzione, la loro unificazione, resa possibile dall'abolizione della proprietà fondiaria e "umiliante", ha dato origine al fenomeno della corte comune, caratteristica solo della Russia. Mosca, città russe di piccole e medie dimensioni con tessuto flessibile e facilmente trasformabile, dopo appartamenti comuni, ha ricevuto un cortile comune che ha cresciuto generazioni di nostri compatrioti. Questa corte anticipava gli enormi cortili dei quartieri allargati, che purtroppo non liberarono la città da caserme, insediamenti stanza per stanza, capannoni abitati e cantine.
Il tema degli alloggi di massa divenne rilevante nel processo di ricostruzione del dopoguerra, quando il bisogno acuto ravvivò la mente e diede origine a molte soluzioni argute ed efficaci, che purtroppo si trovarono all'ombra della costruzione del cerimoniale Khreshchatyk e del liceo di Mosca -sorgere di edifici. Si tratta di passare alla costruzione di edifici bassi e cottage. L'Accademia di architettura, le autorità locali e centrali, i dipartimenti, le imprese dell'industria della difesa, gli alti professionisti e gli architetti ordinari hanno offerto ciò che è abbastanza rilevante oggi. Un'entusiasmante mostra di progetti del dopoguerra riunisce piccole case unifamiliari eco-compatibili ed efficienti dal punto di vista energetico, sia prefabbricate, prodotte industrialmente e con materiali naturali e locali, facili da progettare e utilizzare. Le strade e i quartieri delle case a due-tre piani a Minsk, Stalingrado, Smolensk, Mosca, Vyazma, Tver, indubbiamente influenzati da ciò che hanno visto in Europa, si confrontano favorevolmente con quelli che sorsero più tardi nel quartiere. La loro caratteristica principale era la diversità tecnologica, che consentiva, tra le altre cose, prestazioni tradizionali, amatoriali, artigianali, semi-artigianali e un alto livello di manutenibilità. Il verdetto per la maggior parte delle idee di quel tempo è stato il tradizionale e decisivo rifiuto dello Stato di condividere la responsabilità di risolvere il "problema della casa" con i cittadini.
Il riconoscimento che la "questione abitativa" esiste davvero e che tutti, nessuno escluso, hanno diritto a un alloggio dignitoso, arrivò solo a metà degli anni Cinquanta. A questo punto, la lotta di classe con l'uso di luoghi speciali di residenza e lavoro, che erano sotto la giurisdizione del GULAG, iniziò gradualmente a diminuire e il numero di diritti feriti o negati, compresi gli abitanti dei villaggi senza passaporto, iniziò a diminuire notevolmente. Il "problema della casa" ha acquisito i caratteri di una crisi, la via d'uscita dalla quale il Paese ha cominciato a cercare dieci anni dopo che l'Europa devastata e vent'anni dopo gli Stati Uniti usciti dalla crisi prebellica.
Ma gli scenari domestici e occidentali per superare la crisi sono simili solo nella fase iniziale, quando lo stato fornisce alloggi gratuiti a un numero significativo di senzatetto e poveri. È qui che finiscono le somiglianze. Lo scenario occidentale ipotizza il graduale ritiro dello Stato e considera l'accessibilità economica degli alloggi come condizione per l'autosviluppo, l'auto-movimento di una persona o di una famiglia, dotata di crescente responsabilità e indipendenza. Gli sforzi dello Stato sono volti a garantire che le prossime generazioni di residenti di alloggi sociali diventino persone autosufficienti, per le quali i mutui non sono più qualcosa di inaccessibile e insopportabile. Lo scenario domestico, al contrario, prevedeva il costante ampliamento del ruolo e della responsabilità delle autorità, facilitato dal divario inesorabile tra reddito della popolazione e costo degli appartamenti. E, sebbene fosse in questo momento che la borghesia russa iniziò a formarsi con i suoi attributi caratteristici: un appartamento in una casa a pannelli, una dacia su seicento metri quadrati e "Zhiguli", la sua capacità di auto-propulsione e auto-riproduzione era gravemente limitato.
Più lo stato costruiva, più doveva costruire, a cui stavano spingendo i bisogni crescenti della società e la mancanza di altri modi per soddisfarli. Allo stesso tempo, l'inizio tardivo ha consentito alla Russia di utilizzare i metodi e i mezzi per la costruzione di alloggi di massa che erano già stati scoperti. È caratteristico che la loro esperienza non sia stata presa in considerazione e, a quanto pare, sono state discusse tre versioni prese in prestito.
La versione "nordamericana", che prediligeva le singole case di abitazione realizzate sulla base di un telaio in legno, con vaste aree, automobili e autostrade, aveva poche possibilità di riconoscimento e attuazione in Russia a quel tempo.
La "versione britannica", che offriva città satellite, relativamente autonome, lontane dalla grande città e collegate ad essa da trasporti ferroviari ad alta velocità, con diversi tipi di abitazioni, diverse tecnologie di costruzione e una serie completa di tutti gli attributi di una città iniziato da zero, era solo parzialmente applicabile e quindi adempiuto appena una volta.
La versione francese si è rivelata la più accessibile e la più vicina, anche se, forse, quello che, alla fine, è risultato, assomiglia di per sé proprio a questa versione, basata sull'uso di un condominio a pannelli di grandi dimensioni, che ha estromesso campi e villaggi dalla periferia della città. La produzione industriale di abitazioni multipiano e plurifamiliare sta diventando il principale segno dei tempi e lo strumento principale per risolvere il “problema abitativo”. Le case cessano di essere costruite "per secoli", acquisiscono una somiglianza con oggetti mobili, ottengono una vita utile e la loro manutenibilità perde il suo significato. Nella comprensione dei leader socialisti e comunisti dei comuni francesi, la natura temporanea della casa del comitato industriale corrispondeva al suo ruolo di strumento di sostegno sociale temporaneo, un mezzo per portare le persone fuori da uno stato di crisi. Man mano che questo programma viene realizzato e completato, tali case vengono liquidate e sostituite da altre fondamentalmente diverse. Nella nostra pratica, questo alloggio è impercettibile, ma ostinatamente trasformato in permanente e l'unico possibile.
Un'enorme industria estremamente razionale e rigidamente organizzata comprendeva tutto ciò che aveva a che fare con l'edilizia abitativa di massa: istituti di ricerca e progettazione, fabbriche di costruzioni e imprese di costruzione e installazione. Si sta formando la pratica del design standard e sperimentale, vengono creati standard e standard di appartamenti e case. Sta emergendo un nuovo quadro normativo e dottrina urbanistica, basato sull'idea di un microdistretto suddiviso in gruppi residenziali e inserito in una zona residenziale. I microdistretti modello della prima generazione di Mosca, San Pietroburgo o degli Stati baltici, completamente pedonali e chiaramente posizionati per i bambini, assemblati da case a pannelli di cinque piani circondate da vegetazione incolta, con sufficiente cura, sembrano piuttosto attraenti fino ad oggi.
Il picco nello sviluppo dell'URSS, che è caduto negli anni '70 - '80, è stato segnato da almeno due progetti "punto di riferimento", la "House of New Life" di Nathan Osterman e il distretto settentrionale di Chertanovo di Mikhail Posokhin. Non solo ci hanno avvicinato al separatista Occidente, ma hanno anche sfidato il microdistretto e il sistema di servizi graduati, offrendo qualcosa di più compatto, pratico e confortevole. Sfortunatamente, questi esperimenti, come molti degli indubbi risultati del modernismo sovietico, che oggi destano un meritato interesse, non hanno avuto seguito e si sono rivelati l'ultimo costoso tentativo di resistere all'inerzia.
Ulteriori movimenti seguirono la via della semplificazione, del pragmatismo ingenuo, della crescita delle restrizioni e della conservazione delle tecnologie. La "complessità" dello sviluppo, la sicurezza normativa hanno perso il loro carattere obbligatorio, la libera pianificazione ha lasciato il posto al caos e al "gioco senza regole", e le periferie e le periferie si sono trasformate in magazzini per i prodotti delle fabbriche di edifici. Questo stato fu una diretta conseguenza della fatidica decisione di Nikita Khrushchov di subordinare l'architetto al costruttore, il che rese immediatamente gli interessi del costruttore e della costruzione più significativi degli interessi sia dei singoli residenti che della città nel suo insieme.
Nonostante tutta la dissomiglianza delle tre politiche abitative (o dottrine) sovietiche, hanno una caratteristica comune che può essere definita utopismo di stato. Si tratta di un disprezzo per interessi, bisogni e opportunità reali in nome di una ferma adesione a uno schema non alternativo, astratto, ma “ideologicamente corretto”. I giganteschi settant'anni di sforzi spesi dallo Stato onnipotente in modo così bizzarro non sono stati sufficienti. Anche se, forse, il desiderio di controllare tutto e tutti, compresa la vita personale e familiare, era più pesante di ogni altra cosa. Un deficit gestito è uno degli strumenti di controllo più efficaci.
II… Dopo le utopie
Gli ultimi vent'anni non sono stati privi di promesse dello Stato in forme alla moda di "programma obiettivo" e "progetto nazionale" per risolvere finalmente il problema degli alloggi, questa volta tenendo conto delle peculiarità e delle possibilità dell'economia di mercato.
Un'innovazione fondamentale è stata la divisione in passato di un'unica schiera di abitazioni in due categorie comparabili: commerciale, presentata sul mercato, e sociale, come prima, trasferita a titolo gratuito. L'impulso per la trasformazione dell'abitazione in una merce è stata la libera privatizzazione degli appartamenti - forse il gesto più decisivo del nuovo governo, intrapreso nell'interesse dei cittadini. Ciò ha portato a una diminuzione della dipendenza delle persone dallo Stato, alla formazione di un mercato e dei mutui e, in ultima analisi, a una diminuzione della gravità del problema abitativo per la classe media.
Il mercato e le relazioni di mercato hanno permesso di manifestare un interesse naturale per l'edilizia suburbana e suburbana, in una casa o in un edificio basso. La quota di case di pochi piani e singole sul volume totale di alloggi commissionati nel paese ha iniziato a crescere costantemente e, secondo alcune stime, si avvicina al 50%. Questo è un segno indubbio di una formazione spontanea e involontaria di un fenomeno nuovo per la Russia, chiamato suburbanizzazione, e un nuovo modo di vivere, in cui un appartamento e una dacia, trasformandosi in una casa di campagna, cambiano ruolo.
Una caratteristica del mercato russo è la maggiore attenzione di sviluppatori e costruttori verso alloggi costosi e super costosi, che indubbiamente esercita una pressione sul livello dei prezzi in tutti gli altri segmenti e distorce in modo significativo il quadro generale. L'indicatore del benessere medio, così venerato in epoca sovietica di uguaglianza universale e che riflette in modo relativamente adeguato lo stato delle cose, ha perso il suo significato precedente. La polarizzazione del reddito è stata seguita dalla polarizzazione delle condizioni di vita. Il significativo aumento del patrimonio abitativo osservato negli ultimi decenni, a quanto pare, è stato assorbito dai rappresentanti della parte più ricca della società e non ha portato a una diminuzione significativa del numero di cittadini insoddisfatti delle condizioni di vita. Il problema della casa, tradizionalmente un problema dei poveri e dei vulnerabili, di coloro che non interessano il mercato attuale, non si preoccupano dell'attuale imprenditore. È stato lui a convincere lo Stato e le autorità che lo strumento principale per risolvere il problema dovrebbe essere un mutuo, in aiuto del quale arrivano capitale di maternità, certificati e benefici. Nel frattempo, la cerchia delle persone e delle famiglie che hanno accesso agli alloggi commerciali oggi è già molte volte la cerchia dei bisognosi. I mutui non stanno diventando più diffusi e abbordabili a causa dell'evidente disparità tra il prezzo di una "piazza" e il reddito dei cittadini. I cittadini non possono, le imprese non vogliono.
Rispetto agli alloggi commerciali, il destino degli alloggi sociali è meno chiaro. Nonostante la vasta esperienza accumulata dal Paese, la certezza e l'ampiezza della cerchia dei bisognosi, la consapevolezza che l'edilizia sociale nelle sue varie forme è lo strumento principale per risolvere il problema abitativo è chiaramente in ritardo. Lo stato ha prudentemente diviso con i cittadini non solo le sue enormi proprietà, ma anche le sue responsabilità.
Oggi le autorità locali con i loro budget modesti e diritti limitati sono responsabili di fornire alloggi a tutti i ricchi e, soprattutto, a coloro che non hanno. La trappola sta sia nelle condizioni di questo problema che nelle modalità di soluzione che vengono poste dagli stessi comuni. Il quadro è completato dall'assenza di metodi nazionali di qualificazione di alloggi fatiscenti e fatiscenti, alloggi che richiedono riparazioni importanti o attuali, mancanza di standard abitativi di un tipo o dell'altro e di qualità. Esistono diversi metodi di selezione e valutazione dei richiedenti di alloggi sociali, la procedura per la sua distribuzione e ricezione. La costruzione di alloggi sociali dovrebbe teoricamente essere finanziata dal bilancio locale. Allo stesso tempo, l'amministrazione funge da cliente-sviluppatore, il cui partner principale è un imprenditore completamente liberato dalla protezione statale, che è diventato un imprenditore, e quindi non è incline a ridurre il prezzo dei suoi servizi. In pratica, tuttavia, questo scenario non si verifica molto spesso.
Il compito di formare un mercato locale per alloggi a prezzi accessibili non è meno difficile per le autorità locali. abitazioni, il cui prezzo è chiaramente correlato al reddito dei cittadini. Più tali alloggi sono economici, più breve sarà la fila per gli alloggi sociali e viceversa. Gli alloggi commerciali vengono costruiti a spese di un investitore che assume un cliente o ha agito in modo indipendente in questo ruolo. A sua volta, il cliente sceglie un appaltatore e un designer o assume il lavoro da solo (questo tipo di combinazione di ruoli è la norma in Russia, ma nel resto del mondo, di regola, non è il benvenuto). Il compito del Comune in questo scenario si riduce alla ripartizione dei terreni, ed è proprio questa leva, in assenza di altre possibilità, viene spesso utilizzata per ricostituire il fondo di edilizia popolare.
Si è ipotizzato che l'azione parallela dei due scenari avrebbe consentito la formazione sia di un fondo di edilizia popolare sia di un mercato ampio e aperto di alloggi commerciali ed economici. Ci si aspettava che il settore delle costruzioni fosse più o meno lo stesso di quello che è successo nei mercati dei jeans e delle automobili. La svolta non è arrivata né negli "anni novanta", né nel "grasso zero", né nelle recenti scuderie. I motivi sono le differenze fondamentali tra un prodotto completamente prodotto nel paese e acquistato all'estero. Se non ci fossero state importazioni, avremmo guidato le auto Zhiguli.
L'attività di costruzione domestica è senza dubbio un attore più unito, potente e più motivato dei comuni o dei loro dipartimenti, in particolare dei singoli cittadini. Il costruttore, cliente e investitore, che si è trasformato da dipendenti di imprese statali e istituzioni sovietiche in imprenditori, ha imparato rapidamente le regole del gioco, la principale misura del successo in cui è il profitto. La realtà post-sovietica ha creato le condizioni ideali per i loro affari. Uno stato di scarsità prolungata ha trasformato istantaneamente un appartamento a pannelli, recentemente distribuito gratuitamente, in una merce calda. L'insostenibile compito di ridurre il deficit in passato è stato sostituito dal compito abbastanza fattibile di mantenerlo, principalmente nel popolare mercato degli alloggi urbani.
L'inerzia insita nella tecnologia, nel sistema di relazioni tra i partecipanti alla costruzione, nella loro memoria ereditaria, la passione degli attuali boss per gli allargamenti, gli accorpamenti, gli schemi piramidali sono preservati da strutture speciali che evitano l'apertura e la concorrenza e assomigliano a "monopoli morbidi" che sono del tutto compatibili con la legislazione antimonopolio. Questo meccanismo impedisce automaticamente e resiste con successo all'arrivo di tecnologie che sono state a lungo testate nel mondo che ci circonda e hanno dimostrato l'efficacia di tecnologie, come quelle che, ad esempio, si basano sull'uso del legno e dei suoi derivati.
Il "monopolio morbido" crea un sistema affidabile di controllo del mercato, rendendolo un "mercato del venditore" che vende beni di qualità spesso incerta e dal costo incerto. Non devi comprare quello che ti serve, ma quello che hai. Questo, tuttavia, non si applica ai ricchi, per i quali esiste un mercato completamente libero, e ai poveri, che non hanno nulla con cui andare in nessun mercato.
Il mercato del venditore non punta alla varietà e al rinnovamento, un cambio di arredamento, un facile styling è la massima concessione all'acquirente, pensata per mantenere inalterato, per massimizzare la vita del suo prodotto. Un grande imprenditore che si è fuso con il governo municipale, che forma una vera politica abitativa, si rivela essere un censore non meno duro dello stato sovietico. Il più comodo per lui è l'assenza di influenze esterne di disturbo, dottrine, concetti, principi, ad es. una sorta di vuoto ideologico e intellettuale.
Il Paese, che per molti decenni ha seguito le più severe normative statali, ha improvvisamente cambiato se stesso, abbandonando contemporaneamente sia le normative che l'effettiva partecipazione statale. Per la prima volta in molti anni, cambiamenti radicali nel governo e nell'economia non hanno portato a una revisione dei fondamenti della politica abitativa, non hanno toccato uno dei temi più delicati e popolari in passato: il tema delle città. L'appaltatore e lo sviluppatore, il costruttore e qualsiasi imprenditore, non importa quanto patriottici siano, non risolveranno il problema degli alloggi, e questo non è il loro compito. La situazione può essere rettificata solo restituendo a un grande stato con il suo verticale unico il ruolo di un regolatore in grado di mantenere l'equilibrio degli interessi delle imprese e dei cittadini.
ioioio… Persone e contatori
Come si presenta oggi la questione abitativa non è di facile comprensione in assenza di misurazioni, rilievi e studi che vengono costantemente effettuati su tutto il territorio nazionale secondo metodi uniformi. È possibile compensare solo in parte la mancanza di conoscenza, agendo sull'esempio di chi è impegnato a risolvere misteri e restituire un quadro integrale sulla base di dati privati, incompleti e indiretti, basandosi principalmente sulla logica e sul buon senso. Questi strumenti sono sufficienti per costruire uno schema generale di ciò che sta accadendo, abbandonando in anticipo le richieste di alta precisione.
Un lavoro di questo tipo può essere basato su diversi indicatori di base, la cui credibilità è confermata principalmente dalla frequenza dei riferimenti e dalla presenza di diverse fonti. La discrepanza tra i dati è mitigata dall'uso di valori medi aritmetici e arrotondati.
Il primo di questi indicatori, che viene citato abbastanza spesso, sebbene faccia un'impressione scioccante, è il numero di nostri concittadini che hanno ragioni oggettive e confermate per essere insoddisfatti delle condizioni di vita, della qualità o delle dimensioni degli alloggi, e più spesso di entrambi. Ce ne sono circa il 70%, ad es. circa 100 milioni di persone (o 35 milioni di famiglie).
Il secondo, non meno allarmante indicatore caratterizza le condizioni tecniche del patrimonio abitativo. Secondo le stime del Ministero delle Costruzioni e delle autorità locali, ovviamente non impegnandosi a migliorare i criteri di qualità, la metà dei condomini, per non parlare delle singole case, principalmente quelle rurali, appartengono alle categorie di emergenza, fatiscenti, da ristrutturare e riparazione di vari gradi di complessità.
Se si procede dalla fornitura media nel Paese di 22 mq pro capite, si può parlare di un miliardo e mezzo di metri quadrati, sostanzialmente al di sotto della media. La condizione di questi contatori, a quanto pare, è completata da un altro livello di sicurezza, molto probabilmente inferiore alla media nazionale. È curioso che a una tariffa convenzionalmente considerata di 15 m² per persona, il numero di abitanti di alloggi di bassa qualità diventi uguale al numero di insoddisfatti precedentemente indicato, ad es. circa 100 milioni (teoricamente, tra gli insoddisfatti e bisognosi ci possono essere quelli che vivono in case e appartamenti relativamente prosperi, ma sovraffollati, dove ci sono circa 10 m2 a persona, tuttavia, il peso di tali alloggi e la proporzione di coloro che vi abitano, a quanto pare, non è così eccezionale e resta nei "limiti dell'errore statistico").
Si può presumere che la metà di tutte le abitazioni russe, che è relativamente di alta qualità e prospera, appartenga principalmente al 30% o 40-50 milioni di cittadini soddisfatti e ben attrezzati con un livello di sicurezza più elevato, circa 30-40 m² / persona. L'altra metà del fondo e quasi due terzi della popolazione che vive qui sono un'area problematica.
La soluzione del problema abitativo è stata tradizionalmente associata alla costruzione di nuove abitazioni, i cui volumi vengono calcolati senza troppe difficoltà. Ad esempio, per raggiungere il livello di fornitura pari a 30 mq a persona occorreranno circa un miliardo e mezzo di nuove “piazze”, che impiegheranno 10-15 anni, mantenendo gli attuali tassi di crescita delle commesse. Allo stesso tempo, un approccio graduale al "sacro", secondo i sentimenti dei padroni, la norma di 15 m² / persona. possibile in 5-7 anni. Il raggiungimento della media europea significa un raddoppio del fondo e dei tempi corrispondenti.
Tuttavia, la preoccupazione per i contatori da commissionare oggi è chiaramente integrata dal tema del declino della qualità degli appartamenti e delle case esistenti e di lunga costruzione. Dalla sfera della nuova costruzione, problemi, interessi e accenti si stanno gradualmente spostando verso la ricostruzione e la riparazione, cosa non facile, ma a cui è necessario abituarsi in connessione con la crescita minacciosa della gamma di alloggi scadenti. Senza garantire il livello di qualità del fondo esistente, andare avanti e aumentare il volume delle nuove costruzioni a scapito delle case difficili da riparare, ad es. senza guardare al passato, equivale a fare una guerra senza un fronte interno e senza riserve.
Una condizione indispensabile per una politica abitativa efficace, efficiente, efficiente e la correttezza delle decisioni prese è il targeting, basato su una chiara comprensione di ciascuno degli insoddisfatti e bisognosi di alloggio.
Famiglie grandi e piccole o anche singoli individui sono nel ruolo dei bisognosi. In un caso, si tratta di famiglie che cercano di migliorare le proprie condizioni di vita, ad es. avere un certo capitale di avviamento, "spazio vitale", risparmi, ecc., e che vogliono acquisire un certo "delta", che gli permetta di migliorare immediatamente, attraverso il reinsediamento o il reinsediamento, la situazione di tutti i membri della famiglia. In un altro caso, si tratta di famiglie che iniziano da zero, senza o che hanno perso il loro capitale di avviamento: giovani, giovani famiglie, sfollati interni, immigrati, abitanti di case in villaggi poco promettenti, appartamenti in città monoindustria e "hot spot" ". La situazione è più semplice per chi è propenso e capace di utilizzare il mutuo nella sua forma moderna. Fino a poco tempo, questo gruppo comprendeva il 15% della popolazione del paese, o 15-20 milioni di persone, vale a dire. la parte solvente degli insoddisfatti, con risparmi, reddito stabile e alto, "spazio vitale di base", ecc.
Una categoria speciale riunisce le persone relativamente solvibili, di regola attive, ma i poveri, coloro ai quali il mercato attuale non offre un prodotto adeguato. Pertanto, fanno affidamento non tanto sui mutui quanto sui propri punti di forza, soluzioni non standard, varie forme di auto-organizzazione, come cooperative e "complessi residenziali giovanili" che esistevano in epoca sovietica, ecc. La quota di attesa di "mutui democratici" o "quasi mutui" con un calo dei redditi reali può aumentare drasticamente e persino superare il numero di aderenti ai mutui tradizionali, ovviamente, se lo Stato e le imprese li soddisfano a metà strada.
Entrambi i gruppi di cui sopra possono includere residenti potenziali e reali di alloggi commerciali in affitto, entrambi adattati per la consegna e creati appositamente. Sebbene gli "inquilini" in un certo numero di paesi piuttosto prosperi costituiscano spesso la maggioranza della popolazione, nella Russia moderna la loro quota nel prossimo futuro potrebbe essere compresa tra il 20% (25-30 milioni di persone). Ciò significa che circa il 40% della popolazione russa, circa 60 milioni bisognosa, è potenzialmente in grado di migliorare le proprie condizioni di vita rivolgendosi al segmento commerciale in diverse versioni, molte delle quali devono semplicemente essere sviluppate da zero.
Tra i restanti 30-40 milioni che chiedono alloggi sociali, che vengono trasferiti sia per la proprietà che per l'affitto, i più protetti sono “beneficiari di indennità, dipendenti statali”, funzionari, personale militare, medici, insegnanti e le loro famiglie. Sono seguiti da vicino da veterani, disabili, orfani, persone in lista d'attesa che hanno fortuna con le autorità municipali, partecipanti a programmi statali, progetti speciali, persone che hanno subito incidenti e disastri. 15-20% della popolazione totale, o 20 milioni di persone: questi sono i possibili parametri di questo gruppo, indipendentemente dalla reale capacità di pagare, non concentrati sull'acquisto di una casa.
La categoria più problematica include gli insolventi, coloro che sono indifferenti ai mutui e alle assunzioni commerciali, sono incapaci e poco propensi ad essere attivi e auto-organizzati, e stanno diventando un evidente peso per gli enti locali. Si tratta di giovani che si trovano senza il sostegno dei loro anziani, giovani famiglie, madri single, studenti, anziani che si trovano senza il sostegno dei giovani e non hanno risparmi, i disabili e, infine, i migranti e un gruppo speciale di disoccupati e socialmente svantaggiati, incl. incline a comportamenti divini. Secondo le indicazioni di cui sopra, non esiste praticamente alcuna base giuridica per la fornitura di alloggi gratuiti e il destino delle persone dipende completamente dalle capacità e dalle disposizioni delle autorità locali. La dimensione di questo gruppo può raggiungere il 15-20% della popolazione totale del paese (circa 20 milioni). Se non ti prefiggi l'obiettivo di restituire queste persone alla società e all'economia, che hanno un disperato bisogno di mani e teste, la probabilità di conservazione di questa categoria di persone bisognose è molto alta.
La gamma di alloggi sociali richiesti per i due gruppi di richiedenti sopra citati, approssimativamente uguale in numero, può rappresentare circa un quarto dello stock nazionale totale.
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