Luogo dimenticato
Ci sono luoghi nella città il cui stato attuale non corrisponde disperatamente al loro potenziale, a San Pietroburgo ce ne sono sorprendentemente molti: Konyushenny, ad esempio, un cortile, o qui Apraksin, che forma un gigantesco complesso con un'area di Circa 13 ettari insieme al cortile Shchukin adiacente, è il mercato Mariinsky. In pieno centro, vicino alla Nevsky, è stato per molti anni fatiscente, ricoperto di estensioni autoprodotte e segni spaventosi e altri segni di progettazione ambientale "selvaggia": un enorme mercato degli anni '90 situato in un monumento architettonico - stato OKN per 58 edifici è stato ottenuto nel 1993.
Ma la situazione sta cominciando a cambiare, in gran parte grazie alla tenacia degli architetti dello Studio 44, che da decenni hanno districato il groviglio degli interessi degli inquilini, la mancanza di fondi e la mancanza di domanda sociale di cambiamento con entusiasmo professionale.
Mercato eterno
Il rettangolo di Apraksin e Shchukin dvor è il più grande dei mercati dell'inizio del XIX secolo, che erano raggruppati a San Pietroburgo sulla Sadovaya: vicino a Morskaya, Sennaya, Nikolsky e, naturalmente, Gostiny Dvor (inoltre, l'attuale
il progetto della sua ricostruzione appartiene anche allo "Studio 44"). Tutte queste sono bancarelle commerciali, satelliti nello sviluppo dell'industria capitalista, centri di sviluppo economico. In Russia, dal XVI al XIX secolo, il loro posto era invariabilmente al centro della città.
La tipologia dei centri commerciali è determinata dalla funzione ed è pressoché eterna: lungo il perimetro esterno del colonnato o porticato antistante gli ingressi dei negozi, ai piani superiori degli uffici, all'interno dei magazzini. Se il cortile fosse grande, ci sarebbero strade interne per lo shopping. Se una struttura più semplice è stata trasformata in una galleria commerciale - il mercato cittadino, costituito da file di negozi, lo sviluppo è proceduto per fasi. Con l'avvento del denaro dei mercanti, e spesso a causa degli incendi, i padiglioni in legno furono ricostruiti in quelli in pietra, mantenendo la disposizione generale.
È così che si sono sviluppati Apraksin e Shchukin dvory - dalla metà del XVIII secolo alla fine del XIX secolo. In tempi diversi, molti architetti hanno lavorato ai loro edifici, tra cui celebrità da Yeropkin e Korobov a Lidval. Nel 1917
Apraksin Dvor era quasi il più grande mercato d'Europa: più di 40 edifici e circa 650 negozi, commercio di pellicce, vestiti, generi alimentari, frutta, tè, vino e altri.
Dopo la rivoluzione, i negozi hanno continuato a funzionare, un mercato della frutta e un piccolo commercio sono rimasti. Altrimenti, lungo la Fontanka, questa parte non apparteneva al mercato: qui fu demolita la Chiesa della Resurrezione, nel 1964 fu edificato al suo posto l'edificio Lenizdat, che andava ad aggiungersi alla tipografia. Poco distante, lungo la Fontanka, si trova il BDT, erede del teatro del conte Apraksin; nel XX secolo ricevette diversi edifici per uffici, che chiudevano al mercato l'uscita sull'argine.
Negli anni Novanta, gli edifici di "Aprashka", come lo chiamano i residenti di San Pietroburgo, sono stati privatizzati, in parte ricostruiti secondo il gusto dei proprietari, le lacune sono state colmate con bancarelle, tutte senza un piano e un progetto.
Così dal costoso mercato del capitalismo maturo del XIX secolo "Apraksin Dvor" si trasformò nel mercato dell'abbigliamento più economico della città del XXI secolo. Scegliendo tra la piacevolezza del commercio civile e l'economicità basata sul basso prezzo di affitto dei locali in rovina, i residenti della città hanno preferito quest'ultima. Il complesso si è avvicinato ad essere uno slum commerciale marginale; è sufficiente oltrepassare Sadovaya per sentire lo spirito riconoscibile.
"Colpiamo con un rally automobilistico …": sfondo
Studio 44 ha realizzato il suo primo progetto alla fine degli anni '80. Un nuovo periodo nella storia di "Aprashka" è iniziato a metà degli anni 2000, durante il periodo delle competizioni internazionali "star". Nel 2007 è passato
concorrenza delle società di sviluppo per il diritto di ricostruire e sviluppare Apraksin Dvor. Tre aziende si sono battute per questo diritto: Glavstroy LLC del miliardario Oleg Deripaska, Russian Land of Shalva Chigirinsky e la società svedese RURIC AB. Ogni sviluppatore ha partecipato al concorso con la propria proposta architettonica. Chigirinsky ha commissionato il concept a Norman Foster, RURIC AB allo Studio 44 di Nikita Yavein e Glavstroy ha organizzato un concorso non pubblico a cui hanno preso parte Rem Koolhaas, Chris Wilkinson, MRDV e PRP Architects. Nella sua competizione interna, Glavstroy ha scelto Chris Wilkinson, mentre RUSSIAN LAND e RURIC hanno unito le forze e hanno lanciato contro Wilkinson Foster. La vittoria finale è stata vinta dal concept di Wilkinson, che prevedeva la demolizione di Lenizdat e la costruzione di un albergo al suo posto, un tetto di vetro "fluttuante" sulla piazza, un ponte sul Fontanka. Tuttavia, né i quasi 30 miliardi di rubli degli investimenti promessi, né i piani per mettere in ordine l'intero trimestre in tre anni, hanno aiutato il concetto a superare lo scetticismo degli esperti di protezione del patrimonio e le conseguenze della crisi economica globale, che ha fermato molti progetti di investimento a San Pietroburgo.
L'ufficio di Timur Bashkaev e lo Studio 44 hanno partecipato alla gara d'appalto del 2013. La vittoria è andata ai moscoviti: Timur Bashkaev ha offerto un costo nominale per lo sviluppo di uno schizzo concettuale di 200.000 rubli, pianificando di preservare l'aspetto storico delle facciate e di non sviluppare lo spazio sotterraneo. Ma anche questa opzione economica è rimasta sulla carta: problemi con i proprietari privati, la cui quota nell'area totale di Aprashka è di 170.000 m2, quasi un terzo, non potrebbe essere risolto rapidamente senza una forte volontà politica o finanziamenti sufficienti per acquistare la città da tutti gli edifici.
Mentre si discuteva del concept di Mosca, la società moscovita Glorax Development nel 2015 ha ordinato a Studio 44 una nuova versione del concept per lo sviluppo del territorio dei cortili di Apraksin e Shchukin, dove i progettisti hanno tenuto conto delle critiche, prima di tutto riducendo la parte sotterranea - in passato, il team di Nikita Yavein ha proposto di realizzare un parcheggio sotterraneo di quattro piani sotto l'intero territorio e, ampliando la funzione pubblica, trasformare il mercato in un'area residenziale con zona pedonale.
Poi, sempre nel 2015, il governo della città ha creato Apraksin Dvor JSC, trasferendovi in gestione fiduciaria circa 40.000 m2 Apraksin e Shchukin dvor, parte di proprietà comunale e priva di contratti di investimento. Il compito della società per azioni comprende l'attuazione del piano di lavoro per la ristrutturazione del territorio di Apraksin Dvor, la conservazione dei siti del patrimonio culturale e l'avvio del processo di investimento per adeguarlo all'uso moderno.
Per selezionare lo sviluppatore del progetto di bozza, Apraksin Dvor JSC ha indetto una gara d'appalto nel 2017, dove ha vinto Studio 44. Dopo 4 mesi nell'ottobre 2017, il concetto di Nikita Yavein ha superato con successo l'Heritage Council.
Quinta escursione
Il concept presentato e approvato dal consiglio è il quinto tentativo dello Studio 44 di cambiare radicalmente la situazione con uno dei più grandi ensemble nel centro di San Pietroburgo, che si è trasformato in una zona marginale. Questa tenacia e fedeltà all'argomento è sorprendente. Partecipazione a gare d'appalto, ricerca su vasta scala, analisi di ogni edificio, preparazione di opzioni per soluzioni costruttive e ingegneristiche per infrastrutture in rovina, trattative con le autorità e con i proprietari, e così in tondo, senza finanziamenti esterni, in perdita. Non è facile ricordare altri esempi di una simile "crociata" nella storia dell'architettura russa moderna.
Principi e metodologia
L'attuale proposta di "Studio 44" non è tanto un progetto quanto un programma per cambiare lo stato funzionale e urbanistico del territorio, la sua trasformazione in un vero e proprio quartiere urbano con un'infrastruttura sviluppata, degna del quartiere Nevsky Prospekt. Le persone lavoreranno e vivranno qui, sarà possibile rilassarsi e fare shopping, andare a uno spettacolo e ad una mostra.
"Abbiamo sviluppato diversi principi per la ristrutturazione del complesso, che garantiscono la conservazione del patrimonio storico e la creazione dell'infrastruttura più confortevole ed efficiente di un'area urbana vivente", afferma Nikita Yavein.
1. Città pedonale
La rete storica di strade carrabili con una larghezza di 4-8 m non è adatta al traffico automobilistico a tutti gli effetti. La soluzione ottimale è una zona completamente pedonale con possibilità di passaggio di attrezzature speciali. Una delle più grandi zone pedonali di San Pietroburgo può svilupparsi sul territorio di Apraksin Dvor.
2. Spazio sotterraneo sviluppato
Prosegue e sviluppa gli scantinati degli edifici esistenti. L'unico piano interrato è utilizzato per il caricamento di negozi e caffè, l'accesso a case e negozi con ingresso sotterraneo, nonché per parcheggi limitati di 441-757 auto a seconda dello scenario e del finanziamento. Le comunicazioni sono poste in canali speciali del livello sotterraneo, che faciliteranno la loro riparazione.
3. Città residenziale
I livelli superiori degli edifici commerciali diventano residenziali, il che consente di sbarazzarsi del "mercato solido" e assomiglia a una città di negozi con abitazioni sopra i negozi, che è adatta per piccole attività, ad esempio un negozio di antiquariato, uno studio medico o uno studio legale. Diversi sviluppatori e agenti immobiliari hanno già confermato la domanda di questo tipo di immobili nel mercato di San Pietroburgo.
Gli architetti hanno cercato di trovare un equilibrio tra funzioni commerciali, pubbliche e residenziali. Accade spesso che un caffè o un club popolare trasformi in un inferno l'esistenza dei residenti dei piani superiori. Pertanto, ci saranno strade "tranquille" - residenziali, con una funzione pubblica minima - e strade "rumorose". Il numero di aree residenziali, inclusi appartamenti, hotel e ostelli, è approssimativamente uguale alla superficie totale dei locali pubblici: negozi, caffè, uffici, spazi di coworking, servizi di servizio, club sportivi, musei, sale espositive e centri culturali.
4. Multifunzionalità
Con una predilezione per le industrie creative e i servizi di viaggio, questo non è un tributo alla moda, ma il risultato di un'analisi della situazione del mercato: queste aree dovrebbero aiutare a raggiungere una domanda stabile sia di aree residenziali, alberghiere e non residenziali.
Inoltre, gli architetti hanno ritenuto necessario sfruttare il quartiere con il Teatro Drammatico Bolshoi e l'Accademia del balletto russo Vaganova, avendo dato diversi edifici dal lato Fontanka per spazi teatrali, musicali e d'arte. Qui apparirà
un palcoscenico sperimentale del BDT, in cui saranno riattrezzati gli edifici 50 e 51. Per preservare l'aspetto storico dell'edificio, il suo cortile sarà ricostruito in un auditorium. Ma la scena sperimentale è l'unico esempio di intrusione di architetti nella struttura dell'edificio.
5. Conservazione
"Non stiamo demolendo nulla e praticamente non costruiamo nulla", dice Nikita Yavein. La parola "restauro" è stata posta sulla copertina del progetto di progetto. Naturalmente, stiamo parlando di edifici storici, e non delle successive estensioni caotiche e di altri attributi della vita di mercato di Aprashka. Sulla base di studi precedenti, gli architetti hanno compilato un passaporto dello Stato e dei lavori per ogni (!) Edificio con un elenco di tutte le modifiche avvenute nel suo aspetto e una descrizione dei lavori di restauro - stiamo parlando, in particolare, circa l'apertura delle aperture posate, la posa di serramenti "spontanei", il restauro degli elementi di facciata. Si prevede inoltre di ricreare le gallerie della tangenziale al secondo piano. Senza un alto grado di dettaglio e la partecipazione dei proprietari di edifici e locali, il progetto sarebbe destinato a ripetere il destino dei suoi predecessori.
Strategia e tattica
Gli architetti si sono sbarazzati delle illusioni - fatta eccezione per la credenza in un lieto fine - e hanno sviluppato un concetto praticabile che può essere implementato in qualsiasi condizione, per quanto possibile nel nostro paese.
Prima di tutto, il volume degli investimenti dal bilancio della città è stato ridotto al minimo. La città è tenuta a finanziare la realizzazione della parte sotterranea, che, secondo stime approssimative, richiede 6-10 miliardi di rubli. Nelle condizioni della crisi di bilancio, non c'è motivo di contare su una ricostruzione lampo come il programma di Mosca "My Street", quindi il concetto ha elaborato diverse opzioni: dal minimo al massimo sviluppo dello spazio sotterraneo, in modo completo o per fasi, a seconda delle capacità della società di gestione.
Sulla base dell'esperienza negativa dei tentativi passati di trovare un importante investitore, gli architetti hanno iniziato a lavorare direttamente con i proprietari di singoli edifici o blocchi, senza cercare di accumulare immobili nelle stesse mani (per maggiori dettagli sui proprietari di Aprashka, puoi leggere
Qui). Ovviamente la ristrutturazione minaccia i proprietari di una seria ristrutturazione del lavoro e degli investimenti, ma allo stesso tempo molti capiscono che la situazione esistente non può durare per sempre e la partecipazione attiva al processo li pone in una posizione più vantaggiosa in futuro.
Il concept prevede il rinnovamento con il metodo del “subentro”, la conclusione di contratti con ciascuno dei proprietari, per il quale è stato predisposto un set esaustivo di tutte le informazioni necessarie per la redazione di un business plan, che funge da strumento di coinvolgimento dei proprietari. I progetti di diversi edifici sviluppati dallo Studio 44 sono già in fase di esame. Sono in arrivo diversi contratti.
Secondo le stime approssimative degli autori del concept, il rinnovamento graduale dell'intero complesso richiederà diversi decenni. Ma per gli architetti e per la città è più importante che "il processo sia iniziato". E non c'è dubbio che ogni nuovo edificio restaurato, ogni nuovo frammento dell'ensemble storico contribuirà al coinvolgimento di nuovi partecipanti e investimenti, il che significa che c'è la possibilità di vedere la rinascita Apraksin Dvor e, chissà, forse anche di affittare un attico per una settimana per sentire la vera atmosfera di San Pietroburgo nel cuore della città.
